查尔斯·P·金德尔伯格（CHARLES P KINDLEBERGER）在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。

判定方法

房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降

出售价格过高。房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1：2-6之间，2004年1-9月份我国商品房平均价格达到2770元/平方米，全国平均房价收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。根据2003、2004年1月对全国50个城市的调查，66%以上的被调查者认为高，58%以上的被调查者认为很高。

出售价格快速上涨。房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现。合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。建设部官员认为房价年增长率的基轴应该是3%。2003年以来，我国房地产价格快速上涨，2004年1-9月份房屋销售价格增长率比去2003年同期上涨13.4%，超过人均可支配收入8.7%的增长率(经CPI指数调整后)。

出售价格全面上涨。房地产价格全面上扬是房地产泡沫的重要表现。2004年1-9月份，全国各地房地产销售价格都在上涨，有些地区的销售价格增长率达到20%左右。分地区看,全国6个地区价格提高幅度超过20%。分城市看，杭州房价从2000年每平方米3000元，涨到2004的5500元以上；福州近3年时间房价从2000元/平方米涨到6500元/平方米。2004年1-9月份，全国各类物业的销售价格全面快速上涨，其中私有住房交易价格上涨幅度最大，指数达到115.2。

实际租金下跌。房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上，供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租售房价上涨低于物价的上涨意味着销售市场存在泡沫，房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。2004年1-9月份，房屋的租赁价格增长率为2.1%,远低于城市居民消费价格5%增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。/n

需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入

房屋销售额超常增长。房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。2003年和2004年1-9月份，房屋销售额增长率以远高于社会消费品零售总额的速度增长，达到27.2%-39.7%，高出社会消费品零售总额增长率18.1-28.2个百分点。而1992-1993年房地产过热期，房屋销售额增长率达到42%-56%，高出社会消费品零售总额增长率25-27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。

居民储蓄快速减少。存款增速连续下降，可能意味着居民开始从银行把钱取出来，进行消费或投资保值品。2003年2月，居民储蓄占总存款的比例为53%，到2004年9月下降为49%。2004年以来人民币储蓄存款已连续7个月同比少增，1-8月,人民币储蓄存款累计增加10863亿元,同比少增1406亿元。

国际热钱大量流入。国际游资大量流入并投资房地产，将带动投机需求。国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国。据有关专家估计：我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。北京达观房地产经纪公司的一些调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5到3.5倍。海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。

投资性购房的比重高。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，各地投资性购房比重增长过快。如上海，境外和外地住宅购买需求比重按面积计算高达25%左右，投资性购房比重达16.6%，写字楼投资购房比重高达40%；福州市外地人购房的合同登记量、面积和余额分别占同期总量的42.3%、44.9%和45.4%；杭州商品房的购买者，本地人不到50%。

供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高

开发投资额超常增长。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.2%，是1995年以来的最大增幅，2004年1-9月，房地产开发投资同比增长28.3%，这是同期GDP增长的3倍。

开发贷款超常增长。房地产开发贷款增长超过全部贷款增长速度而超常增长，可能是银行资金对投机需求的趋利性反映。2000-2002年，用于房地产开发的贷款增幅分别为11.81%、32.96%、27.78%，全国房地产开发贷款在连续5年高速增长的基础上，2003年达到6657.35亿元，同比增长49.1%。而2000-2003年全部贷款增幅分别为6%、13%、17%、21%。

施工面积超常增长。施工面积是未来的房屋供给量，施工面积增长要求未来必须有与之匹配的需求增长。2002、2003、2004年1-9月，施工面积增长率为20.1%、26%、23.3%；2002、2003、2004年1-9月，销售面积增长率为20.2%、29.1%、19.3%。即便考虑投机需求，施工面积增长也超过销售面积增长。

主要危害

金融化倾向严重

在2021年陆家嘴论坛上，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清发表主旨演讲时两次侧面谈及房地产，他表示，一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重，押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。/n

在提及不良资产时，他表示，为受疫情影响的中小微企业贷款本息实施延期，预计将有一定比例最终劣变为不良。一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重，相当数量的政府融资平台偿债压力很大，部分大中型企业债务违约比例上升，加剧了银行机构的信用风险。部分中小金融机构面临的形势更为严峻。他建议，必须督促银行机构做实资产分类，加大拨备计提力度，确保能够更快更多地处置不良资产。/n

而在谈到个人投资者参与金融衍生品投资的风险时，他表示，普通个人投资者参与其中，无异于变相赌博，损失的结果早已注定。/n

抑制消费

虽然在学术界对于“房价增长对于消费”有正向的财富效应（房产增长）和负面的挤出效应（用于买房而非其他消费）两方面影响，但目前国内房价增长的挤出效应显然已经远远超过了财富效应。/n

一个很明显的例证是，2013年到2020年，城镇居民的消费率（城镇居民人均消费支出/人均可支配收入）在持续下降，下降了8.24个百分点。而农村是相反的，农村的消费率是提高的，其中重要原因在于城镇贷款买房的人占大多数。

如果以京沪两个最高收入水平城市来看，这种挤出效应更加明显。从2013年到2020年，北京居民消费率下降了接近14个百分点，上海下降近10个百分点，都远远快于全国平均水平。即便我们剔除2020年疫情的影响因素，以2019年的数据进行对比，这种趋势仍然没有变化，仅仅是数值有所调整。/n

显然，高房价虽然不是导致消费率下降的唯一因素，但是影响消费最重要的因素。/n

扩大贫富差距

中国人民银行调查统计司曾于2019年10月对30个省级地区的3万余户城镇居民家庭开展了资产负债调查，调查显示，我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显，且其中住房资产占比近70%，家庭净资产均值为289.0万元，分化程度更甚于总资产。/n

也就是说，家庭财富的情况主要取决于房产价值，房价的提高会使得本就两极分化的家庭财产分布情况，分化得更加明显。/n

例如，一个持有价值100万房产的家庭与一个持有价值900万房产的家庭，由于城市经济发展等因素，高价值房产价格上涨的速度，会远高于低价值房产价格上涨的速度，由此造成财富的更加分化。典型例证便如2020年各城市的房地产市场一样，一二线城市房产价格上涨速度和幅度都要快于三四线城市；而在一二线城市中，核心地段、学区房等上涨速度又远高于其他房产上涨速度。/n

而且，需要注意的是，以上数据是2019年城镇家庭的数据。考虑到2020年房价的又一次大涨，以及城乡之间的差距，如果我们将分析的口径扩展到2020年城乡之间的对比，这个差距将会变得更大、更分化。/n

抑制实体经济转型与科技创新

高房价最明显的副作用便是生产企业厂房及办公楼宇的高成本，这些成本的增加，间接带动原材料和人工成本上涨，从而会降低企业家新建投资和技术改造的积极性。同时，高房价抑制消费，消费方式的改变反向作用于生产端，阻碍制造业等行业的技术革新和进步。

预防措施

加强对房地产市场的宏观监控和管理

宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。

首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。/n

建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。

我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。/n

强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。

要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。/n