新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。

凤凰涅槃

借

力2010年上海世博会，新江湾城第三代国际社区，新江湾城呼声最高。在此背景下，上海国际社区建设机遇、国际社区建设标准等问题成为城市热点。在由中国房地产业协会、上海市房地产行业协会、杨浦区人民政府联合主办，中国房产信息集团（CRIC）、太立德仁公关传播机构共同承办的中国（上海）第三代国际社区发展高峰论坛上，与会专家一致认为，新江湾城具备了国际社区的天时地利人和。

新江湾城大型公共绿化率将达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右。5平方公里的城区，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖，这在上海中心城区的社区中是绝无仅有的。

随着新江湾城中高档产品的不断涌现，区内优越的生态环境、人文氛围和生活品位展露无遗，其必将成为名副其实的高尚低碳型第三代国际社区标杆。

新锐崛起

改革开放的大背景、虹桥机场等因素，促成了第一代的虹桥、古北地区；而浦东开发、制造业的聚集，造就了第二代的联洋、碧云，经过以上的两次飞跃上海的国际社区从无到有、逐渐成熟。

然而随着上海国际化进程的加快，市场对于国际社区的理解和要求也在发生变化经过20年的发展，第一代、第二代产品已经难以满足低碳环保的国际新趋势，而且开发已逼近饱和，出现几乎没有土地储备和罕有新房可售的窘境。

同时在上海“两个中心”建设的要求下，上海未来最需发展的现代服务业和与之配套的国际化社区需要更加坚实、与时俱进的生态型物质载体。“放在世博会的大环境下，就很容易理解上海第三代国际社区出现的历史机遇了。

”中国房产信息集团（CRIC）联席执行总裁丁祖昱认为，2010年，走向世界的上海需要与其国际化生活和地位真正配套的、与时俱进的社区载体，国际社区亟需第三次升级。

与前两代国际社区在外籍人群聚集和产业带动基础上形成不同，新江湾城第三代国际社区是倚靠自身优越的生态环境、规划标准、产业基础、生活配套等基因，社区建设品质和管理模式与国际标准及趋势接轨，而被市场认定的一个高品质居住地。

第三代国际社区在形成基础上更能体现国际社区高品质的内涵，更能体现当下低碳环保的国际趋势，使来自不同国家、不同背景的人士更能够和谐地生活在一起。

新型样板

中国房地产测评中心主任龙胜平博士在新江湾城建设实践研究的基础上，提出了以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论。龙胜平认为，生态环境是新江湾城拥有的不可复制的优势，这决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间；而地处上海高校集中区，文化多样性、包容性、认同度以及归属感，奠定了新江湾城的人文价值；而各类资源类指标，包括教育、医疗、交通、休闲等配套，新江湾城也领先独具优势。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，新江湾城源自水乡的自然骨架和国际化的城市空间相融，在全球化时代的世界，创造了地方文脉和国际标准相结合的人居新典范。其环境、经济、生活多目标平衡协调的土地成片开发，为在城市化勃兴的中国实现可持续发展，探索出最有前途的城市空间拓展模式。

“在上海中心城区，以生态绿化空间的开辟和生态建设为城市再开发的起点，新江湾城为逐步向生态城市目标迈进的上海，提供了一个城市空间转型的领先案例。”

业内知名专家、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为，与前两代国际社区不同，新江湾城面向的是包括外籍人士在内的所有追求高品质生活人群，如此才能体现国际社区包容性的本质。

巨头云集

自初期规划以来，新江湾城一直受到众多具有国际视野的世界顶级房地产开发企业追捧。仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、厦门建发、美国汉斯等国内外大牌开发商顶尖产品的塑造能力，实现了产品的升级换代。

新江湾国际生态社区最终吸引到向往国际级高品质生活的消费人群，并成为近年来上海楼市价值增长最快的板块之一。

新江湾九里、橡树湾、仁恒怡庭、九龙仓玺园、祥生御江湾、银亿领墅等都受到市场高度认可。新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型国际社区，在上海第三代国际社区的建设中独占鳌头、万众瞩目，扮演者开拓者与领头羊的角色。

国际豪宅

上海豪宅市场2011年的成交逐渐放量，被抑制的需求进一步释放。业内预计下一波放量将在新崛起的板块中实现，新一代国际社区的表现尤为强势。宇地产市场研究部指出在通胀压力下有超过六成的财富人群仍选择不动产投资，与此同时，越来越多的海外华人和外籍人士也加入到中国豪宅的主力购买人群之中。

位于外滩滨江的江景豪宅和市中心豪宅，虽然近期涨势不明显，但因其传统优势地位及区位突出，仍受青睐。数据显示，新政之后，杨浦区市场的回暖速度在16个区县中是最快的，3月杨浦区成交共计0.9万平方米，环比增幅达1053.6%。

究其原因，一方面，杨浦区豪宅供求比例最为合理。杨浦区豪宅占全市比例高达17%，为资源型豪宅和别墅的主要供应地。区域内供应量的充足为其回暖奠定了扎实的基础，新江湾九里、九龙仓玺园、仁恒怡庭等项目集中上市。

另一方面，新江湾城和东外滩两大杨浦区未来规划的热点，作为区域楼市的双重利好，为豪宅成交带来新的刺激。

上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏表示，“杨浦区是近几年发展最为迅速的几个区县之一，新江湾城以及东外滩渔人码头的建设为该区带来勃勃生机。

特别是新江湾城板块，作为上海市区最大的一块成片开发的土地，经过多年的高速建设与发展，已然成为沪上大牌豪宅最为密集的供应区域。”

根据上海搜房网数据监控中心统计，新江湾城板块2006年-2011年5月近5年半的时间里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方，成交均价在5年多的时间里上涨了361.82%，目前成交均价已达46607元/平方米。

随着三湘七星府邸、新江湾九里、中建大公馆、银亿领墅、江湾尊宝等奢华项目的蜂拥入市，将进一步充盈新江湾城的高端业态，三千万以上级别的豪宅也如雨后春笋般涌现。除了以大平层为主打的豪宅秩序，新江湾城内楼盘的别墅项目均价基本都在7万/米—9万/米左右，而高品质极度稀缺的独栋别墅项目售价更将高达15万/米。

事实上，由于市区滨江土地资源稀缺，以及独栋别墅用地已被禁止出让，东外滩豪宅用地已经相当有限，楼板价居高不下。再者，用地局限导致开发商为确保收益，只能做高容积率的产品，绿化率低，居住舒适感下降。而国际化社区则不同，新江湾城作为新一代国际社区，将打造国际化、知识型的花园生态城区。

坐拥上海市区最大的、唯一的原生湿地资源，还有专为豪宅定制的生活配套和百年学府资源，新江湾城是名副其实的上海绝无仅有的地段。

“不离城市、不离自然”的新都市主义思想受到越来越多豪宅作品的追捧，新江湾城就是一个很好的例子，既有着60%的超高绿化率，又与市中心保持便捷的交通距离，轨交10号线已建成通车。新江湾城最明显的特征是生态环境，它的湿地生态资源、原生态走廊和已发展起来的古北、联洋等区域相比较有着不可替代的先天优势。

未来中心

新江湾城的“尚浦领世”所处的位置，才是位于五角场城市副中心的最核心位置。江湾-五角场城市副中心建设管委会办公室副主任牟娟说，根据江湾-五角场城市副中心的整体规划，其核心区并不是目前的五角场环岛地区，而是位于环岛区北部的新江湾城，这里才是整个五角场区域真正的内核。

今后五角场南部的环岛交通枢纽区将定位为商业商务区，中部创智天地定位为科技金融区，而北部新江湾城则定位为公共活动区，它才是整个城市副中心的正核心区域。

将商业、金融、办公、文体、研发及居住融为一体，五角场城市副中心在北部设立了知识创新基地，占地1.29平方公里，紧靠复旦大学新校区，与特大型生态社区——新江湾城相邻。总部设在纽约的美国铁狮门房地产公司已拿下地块，在这里建造中国首个绿色商务社区——“世浦领世”（THESPRINGS）知识商务广场，规划地上建筑面积约90万平方米，地下建筑面积约30万平方米，可容纳8-10万居民和商务人士，成为世界总部经济集聚区。

国际技术转移中心、跨国公司研发中心、国际学术交流中心、国家级工程研究中心、国家级重点实验室等项目将汇集于该功能片。

杨浦区政府于2011年第一次公开表示北部地块才是五角场真正的核心所在。根据江湾-五角场城市副中心的整体规划，其核心区并不是目前的五角场环岛地区，而是位于环岛区北部的新江湾城。今后五角场南部的环岛交通枢纽区将定位为商业商务区，中部创智天地定位为科技金融区，而北部新江湾城则定位为公共活动区，是整个城市副中心的核心区域。

之前上海市民一直有个误区，提及江湾五角场城市副中心就认为是指五角场商圈地区，实际上，城市副中心建设的真正中心就在"尚浦领世"的位置。

上海市政府目前把由美国铁狮门营建的“尚浦领世”定位为最大的城市综合体标志性项目，作为上海东北部杨浦创新型城区建设的重要组成。除了最原本的居住功能外，“尚浦领世”更是把目标锁定在国际化商务社区，以国际化医院为代表的一系列国际化配套设施将随后跟进。

它的开建就是为了将五角场城市副中心的核心区新江湾城打造成一个国际化、智能化、生态化的国际社区。5年后，江湾-五角场城市副中心的核心区域将从目前的五角场环岛枢纽一带北移至新江湾城，从而缓解五角场环岛交通枢纽拥挤的现状。

2011年6月22日，在经历了一波三折之后，美国第一流的房地产公司——铁狮门终于于今日在上海开工。而对这个国际一流地产商在上海的第一个项目，上海市杨浦区政府方面甚至比铁狮门更为看重。在今日铁狮门的开工仪式上，杨浦区方面不仅表示该项目将成为杨浦区方面打造国际商务的平台，还第一次公开表示，它才是整个五角场的真正核心。

在此以前，拥有合生国际广场、万达广场、百联又一城等大型商业的五角场环岛区域，经过七八年的建设，已经成为上海东北角最主要的城市商业中心，每个双休日会汇聚上海东北角近百万人口在此汇集，是上海最重要的几个商业中心之一。

但根据杨浦区有关人士的说法，上述环岛区域，并不是作为上海城市副中心的五角场的核心区域，真正的核心区域是在新江湾的铁狮门项目。美国铁狮门房地产公司成立于1978年，是全球领先的房地产开发商、业主、运营商和资产管理企业，迄今为止在全球各地已收购、开发和管理的项目超过332个，总面积超过1096万平方米，资产总值逾554亿美元。

总建筑面积逾90万平方米的上海市区最大城市综合体项目“尚浦领世”在新江湾城正式开建，一期工程将于2014年竣工，届时一个继碧云、联洋之后的大型国际生态社区将出现在新江湾城。“尚浦领世”城市综合体项目由美国铁狮门房地产公司和上海城投置地（集团）有限公司共同开发建设。

该商住多功能综合社区位于新江湾城的入口处，毗邻淞沪路、殷高东路和闸殷路。总建筑面积达90.02万平方米，包括900套住宅单元以及总建筑面积超过74万平方米的商业开发。届时，A级办公园区，A级办公大楼，SOHO居住办公区，服务式公寓，酒店，零售商铺以及文娱设施将一应俱全。

高端商务

2010年11月和2011年1月，富力地产、合景泰富合力以33.68亿元的总价，分别从美国汉斯和上海城投手中收购了新江湾城C5地块的全部权益，宣布两方分别通过上海富力及上海合景成功投得上海城投置地出售的上海城投悦城置业有限公司30%权益，代价总额为人民币10.143228亿元。

上述收购事项完成后，上海城投悦城置业有限公司被富力与合景泰富收购完毕，富力及合景泰富各自间接持地块50%的权益，新江湾城项目也由富力以及合景全资拥有。2011年7月，新江湾城富力·合景项目举行开工仪式，并宣布要在此建设总体量近53万平方米的“区域高端城市综合体”。

新江湾城富力·合景项目规划基地面积约为19万平方米，规划总建筑面积约为53万平方米，包括住宅、商业、办公等功能分布，其中住宅总建面约为27万平方米，商业总建面约为26万平方米。地块西南侧，就是上海轨道交通10号线新江湾城站，目前已开通运营，将与项目建成后的商业广场直接连通。

整个项目位于新江湾城规划的核心位置，不仅靠近地铁路线，还北临新江湾文体中心，西临复旦大学江湾校区，可以预见，落成后的新江湾项目必将成为新江湾城的交通中心枢纽和重要商业中心。

此外，作为有生态“绿宝石”之称的新江湾城区域标志性项目之一，富力·合景项目还规划了另一个主题是“自然环境”，基地内更有两条自然水系交汇穿越整个城区，构成了大面积的中央水景，而规划住宅部分的绿化率也将高达40%，力争建成后在新江湾城高端住宅物业市场上将占据一席之地。

公开资料显示，目前新江湾板块在售项目售价不菲，华润置地橡树湾城、九龙仓玺园以及仁恒怡庭等项目，网上房地产报价多在5万元/平方米以上。

历史文脉

江湾五角场地区在1927年时，国民党政府鉴于上海地位的重要，成立上海特别市，由市政府根据孙中山先生《实业计划》中有关上海的改造方针，在吴淞与江湾之间（今江湾体育场附近）着手规划建设上海市中心区，1929年开始进行开发，以行政、文化、体育等公共建筑群为主体，采用放射环形的道路系统。

新区于抗日战争前夕已初具规模，但不久便毁于战火。1932年日军发动“1．28”淞沪战争后，在此造“日本乡村俱乐部”、“日本人高尔夫球场”。37年“8．13”第二次淞沪战争爆发，日军侵占五角场地区后，强行将有400多年历史殷行古镇及7,000亩土地，圈造军用机场。

中华人民共和国成立以后，机场为上海空军所有，一直沿用到20世纪末才迁建而废止。

新江湾城位于上海中心城区东北部，杨浦区的北部，东邻殷行社区。北接闸北电厂用地，紧邻黄浦江。西侧与宝山区和虹口区相望。南向上海市四个城市副中心之一的江湾五角场，江湾五角场地区过去以体育和文化教育为主，周围有复旦大学、同济大学、建材大学、上海财经大学、解放军第二军医大学、上海体育学院等，医疗设施有长海医院等。

湿地公园

江湾是一个千年古镇，9000亩的旺地，黄浦江活水从旁贯通。它历史人文底蕴深厚，宋代抗金名将韩世忠曾屯兵于此，佛教名刹玉佛寺原址也位于此地，朱自清、叶圣陶、夏衍曾在此创办立达学院。因此，江湾在历史上商贾如云，是商家的必争之地，是闻名遐迩的“铜江湾”。

上海东北角的新江湾城湿地公园，是目前世界上最大、功能最全、难度最高、施工质量最好的永久性极限运动公园。整个公园的占地面积达到12000平方米，远远超过了9000平方米的美国极限运动公园。生态价值市区一块大型“绿肺”。

公园内拥有世界上长度最长、高度最高的“U”台及深度达到5米的“U”池，这些设施目前在世界上都是绝无仅有的，是众多极限运动参与者想要征服的极限平台。

1986后，江湾长期处于封闭状态，致使这里的生物群落少有人为干扰，各物种组成都接近“原生态”。后来，上海市自然博物馆各学科专家组对新江湾城进行了生态和物种调查。调查发现，在原江湾机场上，林灌型、森林型、湿地型、农田型的生态环境纷纷复出，现有36种鸟类在此间雀跃、翱翔，占到上海地区夏季鸟类种数的88%以上，超过了佘山地区；其中包括3种国家二类保护鸟类、12种中日候鸟保护协定中的珍贵鸟种；还有上海新发现的小鸦鹃、市区罕见的“雀中猛禽”伯劳；在3块绿地的水体中，还发现了7种鱼类，其中棒花鱼、食纹鱼均为市区罕见，灰巴蜗牛、背角天齿蚌也早在市区绝迹。

众多专家学者纷纷指出，保持原生态和保持水面率对于提高商品房的价格是有利的，一块绿色生态园区的存在，不仅提高了江湾地区绿化覆盖率，并且由于江湾绿地中有相当一块原生湿地的存在，使得这块绿地兼有肺与肾的功能，能够改善小气候，形成绿岛效应。这些都将使新江湾城更适于人的居住，也会相应提高周边房地产的价值。

设计理念

①设计板块理念以往住区的地块面积通常较小，适合一般的住区组团布局。我们将地块面积增大，形成较大住区板块，通过各种组团绿地、大小不同的中心绿地、组成住区山水景观环境，提高居住环境质量。

②中心绿轴理念中心绿轴的运用，能强调环境景观的统一性和延展性，起到整个新江湾城地块整体环境质量提升之效应。同时，带状的中心绿轴有利于房地产开发，可操作性强。

③景观生态空间渗透理念新江湾城以带状中心绿轴为核心，通过河溪水系和绿化系统形成网状的景观生态空间渗透，打破以往住区组团内绿化这种相对封闭的绿化布置方式。

④社区中心与邻里中心结合通过社区中心建筑群的设置，形成新江湾城的公共活动核心地段，并与邻里中心公共建筑结合，满足居住区生活之需要。

⑤过境道路与住区道路相对独立过境道路简捷明快，方便车辆快速通行。住区道路弯曲，减低车速，提高安全性，过境道路与住区道路相对独立，形成紧密联系的道路系统。

⑥主题公园和景观游园利用新江湾城较大的绿地做成有主题的公园或游园，如淞沪抗战纪念公园、体育公园、江湾水上公园、植物园等，使单一性质的绿地丰富起来。

奢华豪宅

①三湘七星府邸

②仁恒怡庭

③中建大公馆

④银亿领墅

⑤新江湾九里

⑥九龙仓玺园

⑦华润置地橡树湾橡府

⑧橡树湾

⑨建发江湾萃

⑩江湾尊堡

⑾加州水郡

⑿誉龙湾

民心工程

位于杨浦区的新江湾城尚景苑小区的装修招标工作正在有条不紊地积极推进。已有多家投标该小区装修的企业进场实施样板间装修设计。上海市公积金中心会同杨浦区公共租赁房管理有限公司将从中确定最终的中标装修企业，完成该小区全部2202套公租房的统一装修业务。该小区规划住宅建筑总面积只有15.15万平方，仅占整个新江湾城总面积的1.6%。不过这也表明，上海“政府主导、市场化运作”的公租房运营管理机制已经初具雏形。

试水收购

在新江湾城尚景苑小区，十几栋贴石外墙的住宅楼静静伫立，小区内的园林绿化已经实施完成。绿化用树冠径粗大，物业管理单位也已经正式进驻。2011年6月，该小区作为上海市住房公积金投资收购的首个公共租赁住房项目引起了社会广泛关注，作为保障房建设运营机制方面创新的个案更是引来舆论的高度聚焦。

新江湾城尚景苑被称为上海目前最为成熟的公租房小区之一。该小区规划住宅建筑面积15.15万平方米(2202)套，配套商业建筑面积0.6万平方米，坐落于复旦新江湾校区的学生公寓旁。该小区住宅套型以60平方米的二室一厅为主，还包括部分一室一厅和80平方米左右的三室一厅套型。

正如之前这个项目收购时所发布的消息“将按照本市公共租赁住房管理的有关要求，对住房进行适当的装修，达到入住的基本标准后，委托专业运营机构管理，并向符合本市公租房用公积金增值收益部分收购尚景苑公租房小区，反映了上海公积金支持保障房建设的制度创新探索。

制度创新

上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东介绍说，上海市政府明确要求：“上海住房公积金制度在下一步的探索创新中，要大力支持共有产权房(经济适用房)建设，在配售过程中，对于符合条件的家庭，尽最大可能给予各种优惠；要大力支持公共租赁房建设，探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房。”

“上海各区分别成立了共11家国有保障房公司，就是落实保障房相关政策的具体操盘者。”李东说，作为保障性住房的重要组成部分，公租房和廉租房既不能重走过去由政府房管部门一手包办的路子，也不能完全交给市场管理。

上海市在成立专门的国有保障房公司的同时，出台了10余件配套政策，对公租房、廉租房项目认定、资金筹集、运营机构组建、税收优惠、水电气价格优惠、户籍和居住地管理等事项作出一系列具体规定。

杨浦区公共租赁房管理有限公司正是这11家操盘手之一。该公司的组建和主要业务基本能够反映上海公租房管理模式创新的探索路径。这种方式筹措市场上已有的住房项目也是公租房管理公司的业务之一。“在上海这样一个人口密集城市，集中一切力量，抛开过往，全面增加公共租赁房市场保有量才是解决之道”，吴岩说。

深层突破

制度创新首先从组织上为保障房建设顺利推进奠定了基础，但保障房建设所面临的普遍性难题仍然是上海市相关部门深化创新和不懈探索的重点。“今年，杨浦区的目标是向市场提供1250套公租房房源，”吴岩说，“但在寸土寸金的上海，开发土地和建设资金仍然是当前最突出的难题。”

关于建设用地来源方面，杨浦区公租房管理公司和其它10家公司一样正开足马力进行筹措。这方面主要是依赖区政府对保障房建设用地的大力支持，同时，公租房管理公司主动设法筹措房源，包括动迁房转化、闲置工业用地的排摸等所有可能成为公租房建设用地的地块都在整体梳理。

在公租房小区，业主只有一个，那就是公租房的产权所有者，而住户是没有产权的，不仅没有产权，甚至许多住户都不是本市户籍居民，这样在小区如何有效实施城市管理的相关职能，目前并没有明确的政策依据。

在普通的住宅小区，业主权分为三部分：购房者的产权、物业公司的管理权和居委会的权限。但是在几千户居民的小区，居委会仍然是必要的管理机构。这就需要研究，需要创新性探索，如何在现有法规、政策下，寻找到一个合适的突破点正成为一个新的难题。