2010年春节以后，在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下，投机、投资及自住型购房三管齐下，房产市场出现抢购潮，价格也随之扶摇直上，高烧不退，部分城市因房价上涨快，百姓怨声载道，生活安定感全无，如政府继续坐视不管，将直接导致社会不稳定局面的发生。1-4月份，经过几近天量的交易量以后，政府出手的时机到了。抑制房价过快增长已经不是经济问题而直接是政治问题了。

推动分析

政策动机

（1）抑制投机、投资性购房。

（2）保持房价的平稳增长，而不是停止增长（这一点从政府的表态来就能明确），如果政府真要房价回落，则直接推出物业保有税即可。

推出前提

（1）2010年我国GDP目标为保8进9。

（2）一季度房地产贡献已经达到半年度的贡献率。

（3）工业经济必须引资回流。

推出后的影响

（1）新政期的导入必然使市场进入暂停状态，即滞涨观望期的开始。

（2）人们对房地产市场未来走势的不确定影响购房积极性。

（3）资金量的门槛提高，致使投机、投资购房减少。

（4）异地置业的减少，势必引起有民间资本的地区对本地购房需求的加大。

后续政策预告

由于至今政策的引导使百姓对自住性购房也望而却步，因此为了体现政府对投机投资及自住购房行为的区别对待，同时也为鼓励首次购房行为，即自住型购房，国家必然会在银行及税收方面做出新的安排。这也符合去年底政府工作报告中“有保有压”的表态。

走势预测

（1）2010年4月15日－2010年7月15日，三个月为政策试水期，也同时将导致市场成交量及价格的回落，那么反馈至政府的信号就会是“政策有效”。

（2）2010年7月初，刚性需求者在无新政策发布的情况下，心态平稳，将会陆续介入购房，逐步带动市场交易量回升。

（3）2010年8月开始，银行贷款将对自住型的购房大力开放，刚性需求全面爆发。

（4）2010年11、12月，在年度未统计前期GDP增长情况，未达标是必然结果，那么政府将再次全面开放房产市场以拉长GDP增长，完成全年预定目标。当然，此时房地产市场在沉默中全线冲击，量价齐升。

市场定势

（1）投机投资性购房在成本加大及利润降低的情况下，将大量退出。

（2）自住性（首次及改善型）住房将会得到政策的倾斜，此类交易将会在短期内回稳。

新政解读

政策规定

2月16日，此前备受瞩目的“京版国八条”终于落地。当天一早，便有相熟的开发商告知记者上午要到北京市住建委开会，并表示会议内容十分重要。而到中午，“京版国八条”的具体细则便已经出现在了北京市住建委的网站上。

在这份《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》中，共提及了15条规定，其中的重点莫过于更为严格的限购规定。

落实“禁三禁二”

《通知》原文中提到：自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

而也就意味着，凡是北京市户籍的居民，只要是手中拥有2套住房，则一律不能再购买新的住宅，而此前在北京没有住房的外地购房者则最多只能购买一套住宅，并且还需要提供连续5年的北京纳税证明。那些已经在北京拥有住房的非北京市户籍的购买者更是一律禁购。

杨少锋同时认为，此次北京楼市调控细则出台将使今年北京楼市的成交量下滑60%。他表示，去年以来，非北京户籍的购房者占北京楼市总成交量的一半左右。（根据统计，2011年1月份，外地购房者这占北京市住房成交总量的47%）而在“京十五条”出台后，这些非北京户籍的购房者能够达到新购买标准的不到20%，而这20%中又有绝大部分已经在北京拥有了至少一套住房，剩下符合购买条件的外地购房者将少之又少。再加上北京本地居民无法购买第三套住房，所以2011年，预计北京楼市的成交量将比去年下滑60%。

而在搜房网开展的调查中也显示，69.7%的受访者认为“外地人购房须提供五年纳税证明”为“京十五条”中最严厉细则；60.6%受访者称受政策影响，目前已无法在北京购买房产。

此外，由于外地人买房受到限制，因此已有房产的外地人会惜售，二手房市场的供给会大幅减少。而受到契税征收政策变化影响，由于营业税开始按交易额全额征收而此前是按差额征收，这也将对楼市交易产生重要影响。从整体上估计，北京全年房地产价格的跌幅可能达到20%。

严查房企中介金融机构违规

同时，《通知》还要求，在购房资格审核方面，住房城乡建设部门将会同公安、税务、民政等各部门进一步完成信息共享及购房人资格核查机制，对提供虚假证明文件的购房者，将不予办理产权登记手续，并追究其法律责任；对未严格核实购房人资格、违规签定购房合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构将依法严肃处理。

在信贷政策通知也做了明确规定，要求各金融机构和北京公积金住房管理中心，对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策，对违规机构要严肃处理。

对此，杨少锋最后表示，“京版国八条”可以说已经非常的严厉，但效果还是要看执行的力度如何，如果相关各个部门都能够严格执行，那么北京的楼市必将迎来一轮“量价齐跌”的行情。

购房人细读

北京籍

一家有两套房，暂时不能再买

新政：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含持有《北京市工作居住证》的家庭），限购1套住房；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，本市暂停向其售房。

解读：陈志表示，京版“国八条”出台后，去年执行的京版“国十条”自动终止。也就是说，一个家庭新限购一套房政策结束。今天零时起，在京购房将按新的调控政策执行。

新政针对京籍和非京籍人群制定了不同限购政策。其中，针对京籍购房人提出，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，本市暂停向其售房。

这比此前新购一套房的政策更为严格，从限购变为禁购。也就是说，京籍家庭只能拥有两套住房。想改善的话，可出售一套，再买一套。和限购政策一样，禁购政策也是以家庭为单位。值得注意的是细则中规定是“暂停”，并不是“永久”。

非京籍

必须提供五年纳税或社保证明

新政：持本市暂住证、在本市没有住房、且连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，否则本市暂停向其售房。

解读：也就是说，非京籍家庭限购一套住宅。而且，不能满足以上前提条件的，即便没房也不能在北京购房。而细则中没有关于是否在其他城市已购房的要求。陈志表示，无论这样的家庭是否在外地有房产，只要符合条件，就可在京购一套住房。

对于在京工作5年及以上，且一直缴纳社保和个人所得税，但可能因换工作导致短期中断，可去相关部门补缴。社保和个人所得税，可择其一补缴即可。下月起，税务部门可提供新纳税证明，个人只要提供身份证号，就能清楚地看到自己在京全部的纳税信息。

审条件

贷款购房，很可能认房又认贷

新政：购房人在购房过程中，只认定所拥有的房产。

解读：也就是说，无论购房人此前购过几次房，有过几次购房贷款记录，京籍家庭只要目前无房或只有1套房，就可再买一套房。非京籍家庭，符合纳税或社保规定，曾全款买过房或贷款买过房，现在名下没有房产的，可购一套房。

但新购房产若需贷款，很可能按认房又认贷的办法执行。陈志表示，按京版“国十条”，购两套以上房产时，既会看购房人实际拥有的房产数量，也会参考购房贷款记录。

即便手中无房或只有一套房，有贷款买房的记录，在购房时，贷款首付及利率会按二套执行，甚至视为三套时不予以贷款。陈志表示，细则对此没做规定。因为贷款时如何考核房产数量是由银行认定的，有待细则出台。

商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说，已有两套住宅的京籍家庭，可购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可买商住房。

公积金

二套房首付提至60%，利率提高

新政：对贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构和北京住房公积金管理中心要执行“首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。

对商业银行执行差别化住房信贷政策情况，银行业监管部门要加强监督检查，对违规行为严肃处理。

解读：新政出台前，本市公积金二套房首付比例为50%。但此次细则中提出，公积金二套房贷款须严格执行首付60%、利率1.1倍的政策。这使得目前实际操作执行的公积金二套房首付50%不复存在。

对于使用公积金贷款购买第二套房产的借款人来说，前期压力会增大不少，也会导致部分人贷款观望。

陈志表示，新政出台后，如果市场量价仍过快上涨，中国人民银行营业管理部可提高二套房首付比例，以及贷款利率倍数。可理解为，二套房首付比例可能提至70%或更高，利率按基准利率的1.2或1.3倍执行。

按100万贷款20年的话，执行1.1倍利率与1.2倍、1.3倍利率相比，每月分别少支付404元、819元，总利息分别少支付约9.7万元和19.6万元。

二手房

调整指导价，堵“阴阳合同”漏洞

新政：严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房建设等部门，根据市场及时调整存量房交易最低计税价格，堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

解读：目前，各区县的过户指导价相对市场价有较大反差，导致投机分子钻漏洞，以至于“阴阳合同”到处滋生。比如，北四环健翔桥附近的建委过户指导价为6368元/平方米，而实际市场价逼近30000元/平方米，过户价格落差较大是导致购房人心生“避税”的主因。

陈志表示，为避免这种情况发生。政府将根据市场及时调整存量房交易最低计税价格，使指导价更符合目前的房价水平，对稳定房地产市场交易秩序迈出了有利的一步。

开发商细读

出让地

“限房价、竞地价”全面推行

新政：增加住房用地有效供应，优先保证保障房用地，确保其用地占全市住房供地的50%以上，保障房和中小户型商品房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。商品房用地供应量不低于前两年年均实际供应量。

“限房价、竞地价”在中低价位商品房用地供应中全面施行。

解读：北京去年3月推出“限房价、竞地价”的土地出让政策。意义是让开发企业竞买土地时，预知收益空间，在买地时圈定出利润空间，不会出现高价地，抑制房价过高。

陈志表示，今后，北京肯定有更多的中低价位住房。年底前实现配租入住1万户以上，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。

防炒地

投资不足25%，项目不得转让

新政：加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加本市土地竞买的单位或个人，须说明资金来源并提供证明。对擅改保障房用地性质的，要严肃查处。

对超过2年没取得施工许可证开工建设的，须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得转让土地及合同约定的土地开发项目。

解读：中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，这条规定实际上是不许开发企业炒地。按以前的规定，开发企业通过招拍挂的方式买到土地后，只要交齐土地出让金，就可将土地出售或转让股权。在土地价格攀升阶段，易造成开发企业炒地。

新政要求开发企业要投入不少于25%的开发款才能转让，就是要让开发企业把精力放在项目开发上。

定价格

房企报价与成本差距大将监管

新政：房地产开发企业应在新开盘项目销售前，将土地成本、建安成本和销售价格等报送住房建设部门备案。经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的项目，提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房建设部门制定公布。

解读：陈志表示，通过此举，政府部门可掌握每个预售住宅成本价格，并核算他们上报的预售价格。对于报价与成本差距过大的将监管。此举能有效控制新建商品房预售价格，让房价保持在合理范围。

新国八条全文

一是强化规划调控，改善商品房结构。

二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。

三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。

四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。

五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。

六是加强金融监管。

七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。

八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。

新国八条解读

政府监管方面

房价目标施压地方政府

新国八条：政策一

进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

新国八条：解读

这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。据一位业内人士表示，规定中所提的“住房价格控制目标”应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。这样做的好处可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。地方政府将为如何定这个目标而苦恼不堪。调控房价的效果肯定比去年好。

保障性住房须扩大复盖

新国八条：政策二

加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度复盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

新国八条：解读

今年北京将开工建设20万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，今年竣工10万套保障性住房，实现交用的公租房数量将达到1万套左右。“十二五”期间，北京开工建设的保障房数量总量将达到100万套，其中六成为公租房。

金融政策方面

二套房首付款提至六成

新国八条：政策三

强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

新国八条：解读

再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。一旦二套房利率再往上调，根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外。

北京房地产业协会副秘书长陈志称，新“国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求。毕竟资源是有限的，应该把资源尽可能地向首套房需求倾斜，抑制多套房的投资需求。

土地交易方面

保障性住房用地将单列

新国八条：政策四

严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

新国八条：解读

“十一五”期间北京市累计投放保障性住房用地3603公顷，保障性住房在全市住房供应中的比例逐年加大。2010年，北京明确提出了“两个50%”的建设目标，即保障性住房建设用地占全市住宅供地50%以上;新开工建设和收购各类保障性住房13.6万套以上，占全市新开工住宅套数50%以上。

交易税费方面

二手房交易税按全额征收

新国八条：政策五

调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

新国八条：解读

北京中原三级市场研究总监张大伟称，首先，相比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。以一套2008年100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万。

其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。

第三，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。目前部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。

第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。