住宅（residence、dwelling、house、domicile）又称为住房、宅院，是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。住宅不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。《中华人民共和国宪法》第39条：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。”法律上指，住宅是供一家人日常起居的、外人不得随意进入的封闭空间。

发展

据《中国住宅产业化发展模式与投资战略规划分析报告前瞻》数据显示，2011年，我国商品房施工面积达50.80亿平方米，同比增长25.3%;2012年前三季度，全国商品房施工面积为52.54平立方米，同比增长14.0%。随着城镇化的逐渐深入，未来几年的施工面积预计将会保持较快速度增长。

按照我国对集成建筑的年需求量占年度建筑总面积的10%计算，2011年我国对集成建筑的年需求量达到5亿平方米以上。预计未来4年，集成建筑需求面积总量年均增长率为9%，按照这一增长率计算，到2015年我国集成建筑的需求面积总量将在7亿平方米以上，集成建筑具有庞大的市场容量。

奇特的住宅

2010年，美国《大众机械》杂志最近列举了世界上风格最怪异、设计最具创新性的18座DIY住宅。这些住宅建筑造型各异，甚至功能奇特，如澳大利亚的八角形房屋可以360度旋转。以下就是这18座最奇特的住宅建筑：

叶之屋

地点：巴西安格拉多雷斯港

背景：“叶之屋”可以称得上是一个建筑杰作。它的屋顶看起来就像是一朵巨大的花朵，拥有6个对称的花瓣，每片像叶子形状的花瓣之下就是这座房屋的每一间房间。一条蜿蜒弯曲的游泳池穿过整座房屋，到后院终点时汇入一个小鱼池，鱼池里面养有观赏鱼类和植被。

奇特之处：“叶之屋”由巴西Mareines+Patalano建筑设计公司所设计。该公司将室内空间与走廊完全分开来设计，使得海风能够直接穿过整座建筑，可以起到良好的通风降温作用。建筑设计师彼德-科利奥普洛斯点评道，“走廊作为建筑主体的一部分似乎是目前的主流风格，在我们的周围到处都可见到，人们似乎也把这种风格看作是一种建筑标准。不幸的是，这种风格的走廊占据了住宅的很大一部分空间。”在“叶之屋”中，人们看不出明显的走廊，而且室内外也没有任何清晰的界限。

爱华林翰旋转房屋

地点：澳大利亚塔里

背景：这座八角形房屋可以实现360度旋转。坐在屋中，只要轻轻按动按钮，屋子就可以自动旋转。

奇特之处：旋转房屋由一个旋转驱动器所驱动。旋转驱动器由32个齿轮所组成，由两台500瓦特的电动机提供旋转动力。通过旋转驱动器，房屋可以围绕轴柱作360度的全方位转动。它的旋转速度很慢，由主人根据需要而定，它可以在30分钟到2小时内完成360度旋转，因此里面的人不会有眩晕感。房子直径长达24米，采用八角形设计，并拥有一圈360度的走廊。房子外墙大多由玻璃或钢铁做成，主人可以随时晒到阳光。地热系统将室内温度一直稳定在71.6华氏度(约合22摄氏度)。室内的电线和管道都集中于中央，因此房屋的旋转不会引起它们的缠绕。

住宅户型

套户型

“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。

对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。

需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。

风水习俗

住宅建筑不仅要处理好人与大自然的关系，也要处理好人与人之间、家庭与家庭之间的社会关系。同时还要与习俗与信仰保持一致。和谐是问题的关键，民间以为，只有这样才能家业兴旺、子孙昌盛，否则，家道衰败，子嗣无继，灾祸横生就是不可避免的了。由此，在长期的历史风尘中就形成了一系列民俗禁忌、规矩和讲究：

1、外面的气流大部分是与大自然之风的吹动有密切的关系，其所造成之影响，较重要的：有家庭不安宁、夫妻容易吵架、情爱难谐无法有圆满结局、或事业不顺利破破财连连。

2、内局会影响健康方面及感情，血光之灾及病痛。住宅四周环境的变化影响住宅风水大约占百分之七十左右。第二个因素是内局的及规划能改善大约占百分之三十左右。所以外局及住宅本身的互动所产生之变化，大致上有一百多种的风水格局，对个人的感情、生活及事业、财运都有直接且强大的影响。住宅的吉凶，以内局来论，大部分的因素，都是压迫感，气流不通、散热不良才会造成很多家内不安宁及口舌之争。如果住宅通气顺畅，规划恰当，当然家内平安。如格局错误，对住宅财运不顺，夫妻容易吵架，也会造成身体的不适及文昌位之影响等。可见住宅内局之规划也是非常重要而不可忽视的。

住宅建设

国家颁布的《住宅建筑规范》（GB50368-2005）规定：

1.0.3住宅建设应因地制宜、节约资源、保护环境，做到适用、经济、美观，符合节能、节地、节水、节材的要求。

3.1.1 住宅建设应符合城市规划要求，保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。

3.1.9 住宅建设的选材应避免造成环境污染。

3.1.11 住宅建设应符合无障碍设计原则。

3.2.1 住宅建设必须采用质量合格并符合要求的材料与设备。

3.2.2 当住宅建设采用不符合工程建设强制性标准的新技术、新工艺、新材料时，必须经相关程序核准。

中国住宅发展

“坚持 住宅产业化将是中国住宅发展方向”，日前，住房和城乡建设部副部长齐骥出席在深圳举行的国家住宅产业化基地工作座谈会暨国家住宅产业化基地技术创新联盟联席会时指出。

主客观环境的变化、市场环境的变化带来了机遇，传统的建造方式已经受到劳动力成本快速上涨、节能环保等多方面的挑战；而随着房地产市场发生的变化，社会对住宅品质和质量的要求越来越高，这些都为住宅产业化提供了良好的外部环境，但也提出了更高的要求。此外，持续不放松的房地产调控带来了转型之机，大规模的保障性安居工程的建设更为住宅产业化提供了广阔的舞台。

基本信息

建筑面积

住宅建筑面积是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。

住宅标准

1，房屋面积大于等于140平米的

2，小区容积率小于1的（容积率=小区的地上总建筑面积 / 小区总的开发面积 ）小于就会可能是别墅、公寓等了

3，交易价格大于当地最高过户价格的

道路规定

《住宅建筑规范》（GB50368-2005）规定，道路设置应符合下列规定：

1、双车道道路的路面宽度不应小于6m；宅前路的路面宽度不应小于2.5m；

2、当尽端式道路的长度大于120m时，应在尽端设置不小于12m×12m的回车场地；

3、当主要道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路相接；

4、在抗震设防地区，道路交通应考虑减灾、救灾的要求。

市场消息

业内人士认为，首套房贷款的利率有望在近期下调，审批速度也将加快，一方面降低了买房人的实际支出，另一方面也有助于缓解开发商的资金压力“当前楼市部分指标增速下降是正常的市场调节，限购是否取消应由地方政府自行判断决定。”面对低迷的市场状况，住房城乡建设部总经济师冯俊近日公开表示。

实际上已经有十几个城市对限购政策进行了“松绑”，以刺激当地的房地产市场，但受整体环境影响效果并不明显。同时，目前执行限购限贷政策的大中城市，今年以来的住宅库存量仍在持续攀升。中原地产研究部统计的数据显示，6月初全国主要的13个一线、二线城市合计住宅库存面积达到了8873万平方米，相比5月初的8430万平方米上涨了5.3%，较2013年同期更是大增26.6%。

一线城市库存增长

虽然房价远超其它区域，但一线城市的房地产市场在需求的强大支撑下，总体状况仍好于二线、三线城市。不过，今年以来随着楼市的全面降温，一线城市也陆续受到影响，成交量萎缩严重，库存也开始快速增长。

数据显示：进入6月份，北京市、上海市、广州市、深圳市的住宅库存面积分别是943.66万平方米、1051.12万平方米、863.98万平方米、327.47万平方米，较去年同期分别上涨24.5%、8.7%、31%、15.4%。其中北京市住宅库存面积单月上涨接近100万平方米，截至5月底，北京市住宅库存量(含现房和期房)超过75000套，达到了去年1月份的历史高点。

同时，前五个月北京市商品房(包含所有新建住宅，商业、车位等)合计成交面积427.81万平方米，剔除保障房部分，纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米，创下近八年来的新低。

据悉，前五个月，北京市所有新建物业合计总签约金额为983.1亿元，成交均价22979元/平方米，较2013年同期的1472.4亿元下滑了33.2%。纯住宅物业成交额为642.7亿元，较2013年同期的980.3亿元下调了34.4%。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，目前的趋势非常明确，楼市已经开始周期性调整，过去十年中国房地产市场也并非一直向上，总是出现3年-4年的周期变化。

“本次市场调整相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，有两个不同点，一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；二是全国总体楼市供应告别绝对短缺，三线、四线城市出现供应过剩。”张大伟表示，这是国内房地产市场首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条，有可能使得本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区都有可能出现明显的价格调整。

一季度房企库存2.13万亿元

各地库存高企的同时，房企的库存总量也达到了历史新高。截至2014年3月31日，146家上市房企的库存货值高达2.13万亿元，环比增长6%，同比增幅则达到了25%。券商的研究报告也显示，2014年一季报开发类房企整体存货同比上升25%，其中，招保万金上升18%。存货去化周期大幅攀升至14.3个季度，处于历史第二高位，仅低于2012年一季度的17.4个季度，较2013年一季度的10.5个季度明显上升。其中招保万金的存货去化周期为11.8个季度，扣除招保万金后为16.6个季度。

有投行的研究报告则认为，在需求减缓、家庭承受能力较弱、抵押贷款利率上升和开发商现金流较弱的背景下，中国房地产行业目前的供给已经出现过剩。在开发商两年库存的调整周期里，大多数城市10%-15%的降价将消化15%的库存。降低首付比例以及利率、存款准备金率，开发商降低房价会缓解大规模资产贬值的风险。

信贷政策有望放松

实际上，面对今年以来“跌跌不休”的楼市，各地政府也想尽办法帮助房地产企业减轻压力。仅今年4月份以来，便有南宁市、无锡市、宁波市等城市直接或间接松绑楼市调控。

先是南宁市房管局表示，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海市、崇左市等城市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。随后，无锡市相关部门表示，从5月1日起，无锡市范围内执行统一的户籍准入登记规定，在无锡市购买成套商品住宅、户均建筑面积达60平方米以上，且在无锡市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来无锡市落户。

而因天量库存率先引爆核心城市降价潮的杭州市萧山区，当地国土局为减轻开发商资金成本压力制定了购地保证金1000万元的上限，同时还规定拆迁户在一年内购房的，可以获得房价2%的补贴。安徽省铜陵市相关部门也表示，今年12月31日前，在铜陵市购买家庭唯一普通商品住房的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴；首次购房首付比例由30%降低为20%。

据记者了解，天津市相关部门已经召开代理中介会议，研究限购政策放宽的问题。

此外，今年以来紧缩的房贷也可能于近期出现调整。5月12日，在央行牵头召开的住房金融服务座谈会上，副行长刘士余提出，各大商业银行要讲政治，讲社会责任，房贷利率要合理定价，满足首套房贷款需求。6月6日，银监会副主席王兆星进一步表示，要继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求，同时关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。

对于央行和银监会的连续表态，有业内人士认为，首套房贷款的利率有望在近期下调，审批速度也将加快，这样一方面降低了买房人的实际支出，另一方面也有助于缓解开发商的资金压力，并可刺激房地产市场成交量的回暖。