从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”温州市建设局房地产开发处副处长李祥川透露说，炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。2012年下半年随着经济形势的发展，房价不断下跌，温州炒房团面临全军复没的境地。

缘起

作为有着“中国犹太人”之称的温州人，经过二三十年的财富积累，所掌握的民间资本已有6000亿元。敢闯敢干的温州商人，携巨款四处寻找投资机会。国人注意到温州民间资本的威力，最早是由炒房开始。温州人炒房，最初是从自家门口的炒房开始。1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，促使当地房地产价格以的，市区房价快速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上。

2001年8月18日，第一个温州购房团浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支购房团前往杭州。随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿。此外，温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙。一时间，“温州炒房团”广为人知，备受关注，在带来财富的同时，给部分地区的人们带来了许多不便。

现象

据不完全统计，温州市区及乐清、永嘉等县约有8万多人在全国购置房产，其中至少90%以上是炒楼，按1人购买2套房子动用资金60万元计算，总资金额在420亿元。在外地有160万温州人，购置多处房产的相当普遍，保守估计在5万人以上。按照1人1套50万元计，共为250亿元。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。

而业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。特色商铺、公寓、别墅是温州人炒房的首选。据调查，有在沪购买商铺意向的温州人群中，半数以上喜欢购买30万至50万元的小商铺，另有一小部分合股购买百万甚至千万元以上的整层商铺、写字楼。此外，温州人有钱，屡屡采用一次性现金付款的“款爷”作派，让世人称奇。

惯例

在温州炒得不亦乐乎之后，投资客开始走向全国：一般由温州某媒体刊登外地某市的看楼广告，出面广招投资客，组成“温州购房团”。这些购房团大多由一些温州企业老总的太太牵头，所以购房团也被称为“太太团”。据说这些购房团操作已经非常专业和熟练。

操作手法

概述

这几年，全国各地的房地产市场都闪现着温州购房团的身影。春节过后，温州炒房团登陆沈阳的消息让人有冰城房价是否要涨的疑问。日前，记者采访了在哈炒了近四年房产的温州人余某。据其介绍，自己已由炒住宅变成了一次性买断在建临街商铺产权。

据余某介绍，春节过后，自己已经买下了动力区“XX广场”的一楼临街产权商铺4000平方米。“那个地段不错，现在买进，已经看涨，盖好后，我准备像卖豆腐一样，你需要多大，我就给你分割成多大。”

据了解，上个世纪九十年代初，余某来到绥芬河，往俄罗斯贩运旅游鞋。1998年，在哈市做起了水暖配件的生意。从2000年，自己和温州来哈的内弟，投资买下了某高层四套住宅。时过俩月，温州来哈的老乡相中了两套，一出手就净赚了21万元。自此，哥俩陆续把亲朋好友近20人的上亿元资金投入了在哈炒房。

谈到不再炒住宅而转向临街商铺，余先生表示，产权商铺，将来不论是卖还是租，风险较小，回报率相对较高。

据其透露，哈市流入的温州炒房团民间资本达数亿元，多是亲朋好友联合，少则两三人，多则几十个人，大家按入股比例或按房屋套数分红。

随着对温州炒房团在哈情况调查的深入，在本埠两位房地产开发商的点拨下，温州人冰城炒房的手法也被理清了。

手法一

前期介入买“脑子”。在哈房地产开发商的地皮刚到手，相关炒房人士就会伺机介入。但这部分温州炒房人数量不多，多为房屋信息和广告策划公司。

手法二

中期介入买“规划”。和手法一不同的是此时介入的温州炒房团更注重开发商的开发区域。他们要研究市政规划，城市中有没有大动作，如建桥修路、重点学校搬迁等。据了解，这类地区住宅对温州炒房团的吸引力巨大。

手法三

后期介入买“实力”。开发商的实力从业界口碑和住宅开发地皮面积可略知几分。比如，某开发商在相对偏僻的城乡结合部准备建设30万平方米住宅区，一期已建成10万立方米。如该小区除绿化较好，整体配套设施较完善，那肯定会成为温州炒房团的猎取目标。

手法四

随时介入买“缝蛋”。涉及建筑工程，就会发生材料赊欠。

就是这个建筑材料、人工投入的赊欠，给温州炒房团提供了可乘之机。一般市场价的房子最终往往以半价左右的价格出手，而温州炒房团囤积后，再以比市场价低一成的价格分销。

哈尔滨的房价会因温州炒房团的插手而飙高吗？对此，哈市两位颇具实力的开发商给了记者否定的回答。据他们分析，哈尔滨地处内陆，房产获利不会发生一年上涨两倍的沿海奇迹；哈尔滨的经济发展水平与沿海城市比差距较大，外来购房者有限；同时，上述炒房手法已逐步演变成本地人使用的住宅营销手段。基于此，温州炒房团难以对哈市住宅房价造成较大影响。

炒房路线

温州炒房团的“路线图”———向北跨越长江，转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳；向西，则溯长江而上，攻克南京、武汉、重庆、成都；向南，则是奔赴海滨城市厦门、海口、三亚……炒房团也从单一的大小老板，壮大到一般的工薪阶层。

房地产炒作的八大危害

其一，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。

其二，进一步加剧社会贫富差距。

其三，透支社会财富、抑制社会有效需求。

其四，削弱整个社会的风险承受能力。

其五，扭曲了整个国家的产业结构。

其六，不利于城乡二元结构的融合。

其七，不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬。

其八，促使地方政府产生房地产依赖症。

炒房人各地降价抛房

各地“国五条”出台之后，温州炒房人在各地抛房现象明显。

温州一家做建筑行业配套的企业老板马先生每天都要疲于应付那些讨债的电话。2009年金融危机后，马先生认为房地产将会大涨，利用民间借贷借了10个人的钱，总计1600多万元，购置了一批房子。房子一直没出手后就成了他的梦魇。“我的企业一年纯利润500万元左右，民间借贷一年的利息不到400万元，银行还有2000多万的贷款要还，没法干下去了。”

温州方兴担保公司董事长方培林告诉记者，温州炒房团应该是全军复没了。当地一个知情人士告诉记者：“原来身边好几个人都把企业卖掉，带着钱去上海做地产基金。现那些人回温州募资，给自己在外地的房产进行补血。”

当地另外一个知情人士透露，他的一个朋友在北上广等多个城市买了127套房子，很多都被套住，这个朋友已经不知踪迹。这个人炒房的模式是先在一个地方买一套房子，然后用这套房子作抵押，去买第二套房子，以此类推。这是不少温州炒房团的操作模式。当其中一个地方的房价下跌，就会波及整体。“这也是这个人‘跑路’的原因。据我所知，还有人因此而跳楼。”该知情人士说，“温州人对市场的灵敏度很高，对政策的关注度不高，这也是为什么总能找到商机，而会被房地产套牢的原因。”

全军复没

2012年8月13日，多位温州炒房者、房产人士认为，之前十多年叱咤全国市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军复没。以温州为例，新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十，再加上过高比例融资的财务成本，温州炒房者把房子卖出去，也已经资不抵债。

房地产宏观调控，以及温州发生的民间借贷危机，使得温州房价大幅下滑。据温州多位中介人士反映，温州新房价格比2010年下半年房价最高位时，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已对折。一旦套牢，房价下跌三四成，再加上利息等财务成本，炒房者大多资不抵债。2010~2011年期间，“限购令”等房地产调控政策迭出，张鸣等众多高位介入的温州炒房者开始套牢。

一线城市房产调控，房产“刹车”，30%的温州炒房者已经退出市场；剩下来的一半炒房者，在房价下跌、融资成本重负下，变卖房产也已经资不抵债。最后百分之二三十的炒房者，资金链估计也只能撑到年底。

实体企业状况不佳，2012年上半年六成温州规模以上工业企业出现减产或停产，实业资本进入房地产动力锐减；资金运作成本高，交易及融资成本在15%左右，如果房价上涨未超过15%以上，投资就意味着保本或亏损。

更关键的是，尽管信贷加大、通胀压力犹存，但“限购令”等调控政策继续执行，房价不可能出现大跌或大涨，炒房者对房地产投资前景已经不看好。

炒房团复活

2015年3月份至今，温州学区房持续密集交易，成交价略有上涨；4月下旬至今，中心区改善性住房交易明显上升；城郊小套房动作不大，大套房依然无人问津,“全面回暖说”还为时过早。

政策市助推

2015年3月30日,国家有关部委接连调整二套房首付比例、缩减二手房交易营业税免税期限。紧接着,温州出台促进当地房地产市场持续平稳健康发展的若干意见,首次购买新建商品住房可获0.6%的补助。

温州还出台司法网拍房新政,购房者只需承担契税和印花税。

学区房回暖

温州住建委披露的数据显示,4月温州市区二手房交易1970套,同比上升45.71%,环比上升52.12%。市区一手房成交均价1.79万元/平方米,相比3月也上涨了19.09%。

每年3月至5月,是学区房的密集交易时间,“学区房加上新政效应,催生了目前学区房回暖。”同时,2015年4月下旬以来,中心区改善性住房也在明显释放,城郊小套房有交易但不大,城郊大套房依然无人问津。