烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。而烂尾楼同时也破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心，对居民生活带来不便。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

形成原因

烂尾楼形成原因：大部分是1993年房地产局部过热或1997年亚洲金融风暴的产物，是房地产经济增长过快和房地产市场发展初期不够成熟、理性所付出的高昂代价。造成烂尾楼现象的原因很多，但总而观之，主要原因有：

1、局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。

2、由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。

3、市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。

4、因施工质量低劣，被迫停工。温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。

5、债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。烂尾楼的教训是：要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握，保持与宏观经济的协调。房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。房地产业增长适当超前一点，有利于拉动宏观经济的发展。但如果超前得太多，则又会对宏观经济发展产生负面作用。产生大量烂尾楼的深层原因，就是房地产业发展大大超越了国家或地区的经济发展水平。

社会危害

由于房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。因此，银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，是银行的不良资产。

烂尾楼还有破坏城市形象，浪费资源，以致破坏投资者信心等危害。

复活优势

地段区位好。烂尾楼项目大多形成于20世纪90年代中后期，大部分位于市中心办公商业区，具有较高的投资价值。投资见效快。复活烂尾楼不用经过报建、打地基等前期阶段，项目启动快，周期短。一个正常楼盘从开发到上市起码要两三年，长的甚至要四五年，而盘活烂尾楼通常只要一年左右，大大提高了资金利用率。

投资回报高。有专家分析，烂尾楼转让价格相对比较低，一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。

有政策优惠。如北海市规定，复活烂尾楼除享受国家规定的税收优惠外，还可享受经营服务性收费减半、行政事业性收费全免的优惠。1998年12月31日前停工的房地产烂尾楼项目，在2004年12月31日前转让销售，可免征营业税、契税；房地产开发经营企业购买烂尾楼续建后，在此日期前销售的享受同样待遇。

取得项目比较容易。在2004年宏观调控、严格控制土地供应总量的形势下，房地产商取得土地较难，周期短、回收快的烂尾楼复活项目必然受到青睐。

当然，烂尾楼也存在许多复杂情况，使接盘投资者不得不慎重权衡。烂尾楼背后一般都有复杂的经济问题和法律问题。例如，产权不明确、债权债务纠葛等等。有的虽已经法院判决，但执行起来还是存在较大困难。此外，还有因产品过时、存在质量缺陷、市场定位不准而无人问津等等。

而从处置中遇到的问题来看，“科学估价”是核心问题。有些开发商不愿接受“代为处置”，有的部门不愿移交烂尾楼，都是因为对价格有争议。

解决高招

海南：资产运作

“烂尾楼”现象最严重的海南省，采取资产运作的方式加大处置“烂尾楼”的力度。即组建一个具有独立法人资格的海南省资产管理公司，专门负责承接、管理和处置国有独资商业银行协议移交的积压房地产，并向国有独资商业银行偿还资金。在处置过程中，对市场前景好、确有开发价值的项目，有关国有独资商业银行可根据有关规定，给予贷款支持，封闭运行。

北海：重新包装

北海大多数“烂尾楼”屹立在寸土寸金的闹市区里，有着很好的地理优势。开发商争吃“烂尾楼”，重新进行包装后开发，而市民也能够接受包装后的“烂尾楼”。

广州：市场机制

将解决和预防“烂尾楼”作为今后城市规划、建设和管理的一项重要工作。依靠市场机制的作用，促进和培育国有土地使用权二级市场的发展，通过为“烂尾楼”的依法转让提供更多的渠道从根本上解决问题。对原建设单位无力开发建设但有开发价值的“烂尾楼”，可通过有形市场交易等方式调整土地使用单位。对建设单位自身原因造成的“烂尾楼”，政府将加大监督管理力度，建立有效约束机制，促使“烂尾楼”续建。