房地产营业税是指针对企业出售和个人转让房地产的税收。自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税（《营业税暂行条例实施细则》第二十五条）。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。

基本概念

房地产营业税是指针对企业出售和个人转让房地产的税收。

自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税（《营业税暂行条例实施细则》第二十五条）。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。企业出售和个人转让房地产一样要缴纳营业税即房地产营业税。

预收款方式

自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税（《营业税暂行条例》第25条）。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。

相关内容

二手房营业税政策调整在市场预期之内。2008年，国务院常务会议在研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施时，提出将个人转让住房营业税的免征时限从五年降低到两年，以鼓励普通住房消费，政策期限是2009年1月1日至12月31日。从政策实施效果来看，宽松的货币政策和营业税的减免，确实带来了房地产二三级市场的强劲复苏，下半年来投资投机需求的快速上升，也导致了一、二线城市房价飙升。一方面极度宽松的行业政策带来了房产价格泡沫的膨胀，另一方面国内经济回升内在动力仍然不足、需要进一步巩固和加强。全面收紧房地产信贷政策的杀伤力太大，管理层不会轻易出手。而二手房营业税优惠政策的取消，使得个人购买两年以上不足五年的二手房，交易成本提高了相当于购房合同款的5.55%，能在一定程度上抑制投机需求，对首次臵业和改善性需求的影响有限，是政府合理的选择，因此也在市场的预期之内，四季度以来一线城市二手房交易量激增就是很好的证明。

中国投资咨询网讯国务院常务会议研究部署的三大稳定房地产市场措施于12月17日公布，但一石激起千层浪，有人乐观评价这一业内渴望已久的中央层面举措出台众望所归，也有人表示“很失望”。尽管众说纷纭，多数专家仍表示，与以往的房地产政策相比，昨日公布的楼市新政确实亮点颇多，必将稳定楼市，达到促进房地产市场健康发展的目的。

“国务院常务会议提出的措施力度很大，将对房地产行业带来十分积极的影响。”SOHO中国董事长潘石屹如此评价。

一、关于房地产业营业税的征税范围

房地产业，是指转让境内土地使用权和销售境内不动产的业务。转让土地使用权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为；销售不动产，是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为，包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物；不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为，比照为销售不动产。

二、关于房地产企业适用税目、税率

房地产企业有偿转让不动产所有权的行为，适用“销售不动产”税目；房地产企业有偿转让土地使用权的行为，适用“转让无形资产”税目。销售不动产、转让无形资产，税率为5%。

三、关于纳税义务发生时间

房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外：

1、纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款（预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天；

2、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天；

3、一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。

会计处理

销售不动产相关的营业税的会计处理：企业销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报交纳营业税。销售不动产按规定应交的营业税，在“固定资产清理”科目核算。

全额征收

2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。

计算方法

1.购入住房２年内售出：

税额=售价×税率（5％）

2.购买非普通住房超过２年后售出：

税额=（售价－买入价）×税率（5％）

3.购买普通住房超过２年（含２年）时售出：

免征营业税

实例：二手房屋一套购入50万，卖出55万

购入支付费用：契税（评估价的1．5％）＋印花税（合同价的0．05％）＋过户登记费（50元）＋查档费（50元）＋贴花费（5元）＋中介费2％左右＋不用做按揭的话＝17855元

转让成本（6.1之后）：

缴纳营业税（55万元×5％＝27500元）＋手续费（3元/平方米）＋印花税万分之五＋缴纳个人所得税（目前的实际操作中基本没有落实这项政策，所以可以忽略不计）＝28000元

净利润：收入（55万-50万＝5万）－付出（17855＋28000＝45855元）＝4145元

相关政策

财税[2000]125号

《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）

1、对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

2、对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。

国税函[2002]74号

《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》（国税函[2002]74号）

为了配合住房制度改革，建立和管理好我国住房租赁市场秩序，鼓励个人将多余住房出租，以满足一部分人特别是中低收入者对住房需求，财政部和总局联合下发的《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》中第二条：“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收”的规定，具体含义是：对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收，房产税按12%的税率征收。你局应按上述政策规定解释，对个人出租商住两用房的，根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率5%。

应纳税额=（销售收入-购买房屋的价款）*适用税率。

财税〔2008〕174号

《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号）

自2009年1月1日～12月31日，个人将购买不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率5%。

应纳税额=（销售收入-购买房屋的价款）*适用税率。

国税函[2008]277号

《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）

纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

国税函[2009]520号

《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）

1、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

2、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

国税函[2009]630号

《关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》（国税函[2009]630号）按照“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的要求，统一开发了建筑业、房地产业营业税项目管理软件。近年来，广西、甘肃、福建等省、区、市税务机关积极贯彻落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法，取得了以票控税、综合管理、税收增收的显著成效。

为深入贯彻中央经济工作会议关于“依法加强税收征管，做到应收尽收”的要求，加强建筑业、房地产业两个重点税源行业的营业税征收管理，不断提高税收征管质量和效率,保证营业税收入的持续稳定增长，总局要求各地税务机关要认真贯彻落实国税发〔2006〕128号文件要求，继续深入推进不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法，2011年底前所有地区必须将不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法落实到位。总局将在适当的时候组织检查落实情况，并适时进行督导，以保证办法落实到位。

《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这也意味着，个人销售购买不足5年的普通住房，也要按照其销售收入征收营业税。按照调整前的营业税政策，个人销售购买不足5年的普通住房，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税。

而对于个人销售购买5年以上的非普通住房，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税;个人销售购买5年以上的普通住房，免征营业税，“国八条”则未做调整。

财税[2011]12号

财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买不足5年的住房对外销售，不必区分普通住宅和非普通住宅，均应全额征收营业税。

个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，继续按照原来的其销售收入减去购买房屋的价款后差额的规定征收营业税。

新老政策不一致，从新政策，所以概括说来：

一、个人将购买不足5年的住房对外销售，不再区分普通住宅和非普通住宅，均要全额征收营业税。

二、个人销售购买超过5年（含5年）的非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

三、个人销售购买超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税。