不动产登记(不动产物权登记)

所行化坦途 — Sun, 27 Nov 2022 16:05:03 +0000

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质尚为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日落地实施。2016年1月21日，中国国土资源部目前公布《不动产登记暂行条例实施细则》，对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权力的登记等都做出了更为细致的规定。2017年4月，国土部办公厅印发压缩不动产登记时间实施方案，要求各地在明确登记资料移交到位、人员划转到位的基础上，进一步简化登记流程，提高登记效率，分类压缩不动产登记办理时限。

登记包括的权利

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

职责

机关职责

登记机关的职责是指登记机关在进行不动产登记时依法享有的职权与应履行的义务。关于不动产登记机构的职责，不同国家或地区的立法有不同的规定。德国法律规定不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的权利之外，对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务。

中国物权法既没有去试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更没有去回答物权法要求不动产登记机构去进行实质审查还是形式审查，而是在听取各方面意见的基础上，针对中国不动产登记的实际情况，对不动产机关应当履行的职责作出原则性规定。该法第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。

（二）就有关登记事项询问当事人。

（三）如实、及时登记有关事项。

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

具体来说，物权法要求中国的登记机构在进行不动产登记时应当履行下列职责：

1.查验申请人提供的必要材料。

2.询问申请人有关登记事项。

3. 如实、及时进行登记。

4.法律法规规定的其他职责。

为保证登记机关更好地履行登记职责，物权法在规定登记机构应当履行的职责的基础上，又对其禁止从事的行为作出明确规定。

法律责任

1.登记机关法律责任概述。登记机关的法律责任，是指登记机关因登记错误给当事人造成损失而依法应当承担的民事赔偿责任。

2.登记机关赔偿责任的归责原则。侵权行为的归责原则，就是指归责的一般规则，是据以确定行为人承担民事责任的根据和标准，也是贯穿于侵权行为法之中，对各个侵权行为规则起着统帅作用的立法指导方针。

3.登记机关赔偿责任的构成要件。根据无过错责任的归责原则，中国不动产登记机关承担赔偿责任须具备以下要件：

（1）存在登记错误。所谓登记错误是指除了登记申请人弄虚作假，登记机关尽到了审查职责之外的情况，都属于登记错误。

（2）存在损害事实。所谓损害事实是指因一定的行为或事件使某人受侵权法保护的权利和利益遭受某种不利益的影响。损害事实的存在是侵权赔偿责任构成的前提，“无损害即无赔偿”。

（3）损害事实与登记错误之间有因果关系。

4.登记机关赔偿范围及其追偿。登记机关赔偿责任的范围应根据当事人因登记错误造成的实际损失来确定，包括主权利受损害的赔偿、利息及当事人或利害关系人主张权利的费用，如申请更正登记、异议登记的费用，进行诉讼的费用，等等。

模式

近、现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。下面分别予以考察。

（一）契据登记制度

契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。

契据登记制度具有以下法律特征：

（1）登记为物权变动的对抗要件。

（2）登记与否不予强制。

（3）登记实行形式审查主义。

（4）登记无公信力。

（5）登记簿采人的编成主义。

（6）登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物登记物权变动事项统一。

（二）权利登记制度

权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及中国台湾地区所采用。

权利登记制度具有以下法律特征：

（1）登记为物权变动的生效要件。

（2）登记采实质审查主义。

（3）登记具有公信力。

（4）登记采用强制主义。

（5）登记簿采物的编成主义。

（6）登记以不动产权利的静态为主。

（三）托伦斯登记制度

托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。

托伦斯登记制度具有如下法律特征：

（1）登记不实行全面的强制主义。

（2）登记采实质审查主义。

（3）登记具有公信力。

（4）交付权利证书。

（5）登记土地上的权利负担。

（6）设置赔偿基金。

（四）三种登记模式的评析

上述三种不动产登记模式各具特色。无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制，均与其本国的政治、经济、文化、历史传统等因素紧密结合，并通过各自的内部调整，基本上达到自我体系的完善。如果脱离一国的具体国情，将很难判断孰优孰劣。

历史演变

古代制度

中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。

建立发展

从中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年。改革开放以后，特别是《土地管理法》颁布以后才逐渐恢复和发展。登记制度在中国虽然历史悠久，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。

制度完善

不动产登记

1.中国不动产登记制度的缺陷评析

从中国不动产登记制度的建立与发展来看，中国的登记制度存在诸多缺陷，主要表现在以下方面。

（1）未能形成统一的不动产登记管理体制。

（2）不动产登记的法律效力不明确。

（3）不动产登记的种类不健全。

（4）登记机关的责任赔偿制度阙如。

2.完善中国不动产登记制度的建议

关于如何完善中国的不动产登记制度，学者们针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议，归纳起来主要有以下几个方面。

（1）建立统一的不动产登记管理体制。

（2）明确不动产登记的法律效力。

（3）健全不动产登记类型。

（4）建立登记机关的责任赔偿制度。

3.中国统一不动产登记制度的构建

2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。

（1）确立了统一的不动产登记制度。

（2）明确了不动产登记的效力。

（3）规定了不动产登记程序。

（4）健全了不动产登记类型。

（5）规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任。

执行情况

概况

据中新网记者不完全统计，至此，中国启动不动产统一登记工作的省份至少已达到18个，这些地区包括天津、河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃和山西。

其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西、山西等6省明确建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，此外，湖南已决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展相关试点。

进程

2014年4月，广东省国土资源厅成立不动产统一登记工作领导小组及办公室，全省不动产统一登记工作拉开了序幕。省国土资源厅相关负责人介绍，等国土部相关政策出台后，广东再制定实施细则，或将先在广州、深圳开始试点，再全省铺开。

中国不动产登记进入倒计时，从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。

2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

实施原则

在统一登记制度建立过程中，要保持工作的稳定和连续性，在机构尚未建立、职责和资料整合尚未完成的情况下，各部门仍按原有的工作模式正常开展日常登记工作，不影响百姓顺利办理产权证书。

在实施统一登记后，新证书投入使用，原来已经颁发的各类证书继续有效，不会强制换证，而是逐步替换旧证书，确保不增加企业和群众负担。

国土资源部有关负责人指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”“赋予农民更多财产权利”“健全自然资源资产产权制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。

据悉，国土资源部将围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”，着力法制建设，在法律法规、规章政策、技术规范等诸多层面全面搭建制度框架。着力搭建信息共享平台，实现各类不动产审批、交易和登记信息实时互通共享，提高政府行政效能，方便社会依法查询，提供有效服务。逐步拓展信息平台应用领域，为建立健全社会征信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件。

2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议明确，从2014年开始，通过基础制度建设逐步衔接过渡，统一规范实施，用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。2014年要建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度。2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询。

首批试点

武汉、西安、青岛、重庆、徐州、泸州、南宁、荆州等共15个城市

公开查询

2014年10月8日，福建、甘肃、广西等省份颁布不动产统一登记实施方案，明确时间表和路线图，加快推进不动产统一登记工作。国土部不动产登记局负责人在一次专家座谈会上透露，目前已初步形成不动产登记簿证样式。下一步，国土部将广泛征求系统内部、各相关部门和专家学者意见，进一步修改完善，同时将选择若干典型地区对登记簿册进行试填试用，以确保登记簿册的实用性和可操作性。不动产登记工作全面加速。

据国土资源部统计，在全国106个重点城市中，已经有约50%的城市启动了不动产统一登记相关工作，河北、山东等11个省份已经基本完成不动产登记省级职责整合。

中央政府门户网站消息显示，广西不动产统一登记工作的路线图和时间表已明确，2014年，广西要基本完成自治区、市、县三级不动产统一登记职责整合，并做好基础建设；2015年，要健全不动产统一登记工作配套制度，开始平稳有序实施；2016年，形成不动产统一登记制度体系，保障正常有效运行；2017年，广西将以不动产登记信息基础平台为基础，建立不动产登记信息公开查询系统，方便社会依法查询。