房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。

所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

基本定义

房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。

房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。

狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；

广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。

市场行情

价格变化

2013年2月，是中国楼市的传统淡季，然而国家统计局18日发布的最新数据显示，2月份全国70个大中城市，房价全面上涨的就有66个，楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。

就新建商品住宅而言，从环比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个，最高涨幅为3.1%。

从同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个，最高涨幅为8.2%。

与新房相比，二手房市场同样红火。环比上涨的城市有66个，最高涨幅为2.2%;同比上涨的城市有49个，最高涨幅为6.7%。

2014年，关于房地产市场的看空言论骤然增多。地产危机爆发、楼市"崩盘"、楼市"拐点"、房企破产倒闭等词句不断地出现在纸媒和网络上。

中国房地产市场在经历了十余年的高速发展之后，房地产企业们可能猛然间发现，他们身处在了一个新的十字路口。

应了那句话，潮水退去，才知道谁在裸泳。眼下，各路房企分头出击，谋求淡市下的自我救赎，寻求再增长的动力。

经过多轮调研与监测，有关部门认为房地产市场总体上"供过于求"，未来将侧重于"释放住房需求"。此外，多个渠道的信息显示，为了配合新型城镇化的发展需求，支持和鼓励合理自住住房需求，有关部门将继续发挥好市场化手段的作用，研究"继续改善居民住房消费的金融服务"。

在释放需求的具体方式上，多位业内人士认为，在限购层面，除一线城市外，限购政策松绑可能成为趋势。此外，应继续合理运用信贷、税收等市场化手段。此前诸多储备政策已在酝酿，不排除下半年选择合适时机释放政策信号。

中国证券报记者了解到，有关部门多次赴地方调研，除调研棚户区改造和公租房建设之外，还对房地产市场的整体状况进行了解。上述业内人士指出，在某次座谈会上，有关部门曾对房地产市场形势做出判断，即市场总体上出现"供过于求"的现象，未来将侧重于"释放住房需求"。

2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显着放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。

2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。

2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

2012年数据

2012年1-11月，全国商品房销售面积与销售额均同比增长，累计销售额为53526亿元，同比增长9.1%，自8月起由下降转为上升且增幅不断扩大，累计销售面积为91750万平方米，同比增长2.3%，为2012年以来首次同比上升，但增速低于去年同期销售额和销售面积增速分别为16.0%和8.5%。

单月来看，全国商品房销售额、销售面积分别在6月和7月结束了2011年四季度以来的持续下降，保持同比上升且增幅扩大，11月增速分别为38%和30%，是2012年单月最高水平。

2012年1-11月，各类城市成交量均有所增长，其中过去两年受影响程度大的一线城市回升力度最为显着，同比增长36.5%;二、三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。与历年同期相比，各类城市月均成交量均为2008年以来仅低于2009年的次高水平，其中一线城市与2009年同期相比降幅超过40%，二线城市下降11.7%，而三线城市基本与2009年水平持平，仅下降2.6%。

房地产市场

是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。

基本分类

土地历来都是生产要素，因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场，也是生产要素市场的组成部分。在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，永久出让土地所有权是不允许的。因此，一般说来，地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。房地产市场按照不同标准，不同方法，可作出不同的分类。

《新婚姻法》使楼市快速发展，达到上涨趋势。

交易对象

从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。

住宅市场是房产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。

非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。

智研数据研究中心研究员预测：下半年深圳住宅市场交易量有望筑底企稳，价格止跌在即。

7月深圳新建住宅价格为22563元/平方米，环比下跌3.7%，同去年7月相比下跌0.1%，这也是连续两个月同比环比均出现下跌，深圳房价已经跌回到一年前的水平。成交量同步下跌，7月成交住宅2425套，环比、同比分别下跌0.1%、28.6%。

近期市场出现新动向：如松绑扩容，首套房贷款按揭利率回归基准，下半年供应量大等等，均会对市场成交产生良性刺激。2014年深圳住宅市场是一个由“蛰”到“变”的过程，整体表现为，上半年冷清开场，年中盘整，而下半年将蓄势待发。

2014年全国一手商品住宅成交呈V型反弹，全国楼市呈现稳健的、发展的良好态势。借助当前的宏微观经济形势和具体的成交数据分析，结合全国住宅的七大规律，智研数据研究中心研究员预测，2014年全国一手住宅成交量较2013年跌5%左右；房价处于下跌中，但持续的时间和跌幅相当有限，并出现趋缓势头。

组成要素

（1）土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。

（2）房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。

（3）房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。

（4）房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。

（5）房地产技术信息市场。

房产流通

（1）房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。

（2）二级房地产市场，又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。

（3）三级房地产市场，又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。

二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。

上半年，南京市房地产开发市场总体平稳，投资、开发建设稳中有进，商品房销售降幅收窄，单月销售创本年新高。

一、房地产开发建设情况

1、房地产开发投资增速回升

全市房地产开发投资呈平稳增长趋势。上半年，南京市房地产开发投资完成600.89亿元，同比增长11.2%，增速较去年同期提高了6.3个百分点，占全社会投资比重21.3%，较上年提高了1.1个百分点。

2、新项目增长较快，完成投资占比一成

上半年，南京市新增房地产项目40个，较上年同期净增13个，总规模达495亿元，同比增长101.0%；本年已完成投资59.29亿元，同比增长52.1%，占整个房地产开发投资的10%，比重较上年同期提高了2.8个百分点。新项目的增加一定程度上推动了房地产开发投资的增长。

3、内资企业投资增速略有下降，外资投资明显加快

上半年，内资企业投资504.58亿元，同比增长8.9%，占房地产开发投资比重为84.0%，内资投资占主导依然不变，但增速和比重较2013年分别下降了3.5和3个百分点；外资企业投资96.31亿元，同比增长24.5%，占投资比重16.0%，增速和比重分别较2013年回升了26.6和2.9个百分点。

4、住宅仍为投资主体，中等户型开发增幅较高

上半年，南京市住宅投资423.60亿元，同比增长14.8%，占房地产开发投资比重为70.5%，比去年同期提高了2.2个百分点。

其中，90平米及以下住宅投资151.64亿元，同比增长3.4%，较上年同期提高了3.4个百分点；144平方米以上住宅投资89.23亿元，同比增长11.6%，较上年同期回落了29.5个百分点；90-144平方米住宅投资182.73亿元，同比增长28.2%，较上年同期提高了32.8个百分点，增速大幅提高。

5、商业地产发展较快，占比提高

今年以来，商业地产开始提速。截止6月末，商业地产项目共291个（含在建），比去年同期增加10个；上半年完成投资过亿的商业地产项目达15个，比去年增加3个，项目数量增加和规模扩大推动了商业地产增速提高。

上半年，全市商业营业用房投资71.18亿元，同比增长20.1%，较上年同期提高了7.4个百分点，投资占房地产开发比重11.8%，较上年同期提高了0.8个百分点；施工房屋面积664.52万平方米，同比增长19.7%，较上年同期提高了24.3个百分点。

6、施工房屋面积平稳增长，新开工面积降幅收窄

上半年，全市房地产施工房屋面积达5858.38万平方米，同比增长12.4%，比2013年全年提高了6.5个百分点，较上月提高了1.4个百分点，呈平稳增长态势。其中，新开工面积610.38万平方米，同比下降29.0%，降幅较上月收窄了12.4个百分点，较本年最低值一季度收窄了21.9个百分点。

二、商品房销售情况

1、商品房销售降幅收窄，当月销售创新高

今年以来，南京市商品房销售一直呈负增长状态。上半年，全市商品房销售面积459.04万平方米，同比下降14.5%，降幅较上月收窄7个百分点，其中6月份销售110.81万平方米，比上月多销售了35.32万平方米，创本年单月销售新高，高于2013年的单月销售平均值。

从住建委的资料反映，全市商品住宅滚动一年（2013年7月至2014年6月）供销比为1.12：1，从中反映出供应量的加大，由此也促进了销量的增长。

2、小户型销售涨势明显，中大户型销售遇冷

上半年，全市住宅销售面积424.10万平方米，同比下降14.3%。其中90平方米及以下户型销售面积166.02万平方米，同比增长29.4%，高于全市住宅销售增速43.7个百分点，较上年同期提高了45.7个百分点，比一季度回升了8.1个百分点，占住宅销售比重39.1%，较上年同期提高了13.2个百分点，较一季度提高了2个百分点。刚需户型在目前的形势下仍然是销售的主力，涨势明显。

90-144平方米住宅销售180.46万平方米，同比下降34.3%，占比42.6%，较上年同期回落了12.9个百分点；144平方米以上住宅销售面积77.62万平方米，同比下降15.5%，占住宅销售面积比重18.3个百分点，较上年同期下降了0.3个百分点。

3、浦口版块整体销售一马当先

按区域销售分析：上半年销售面积达86.85万平方米，较之排名第二的仙林版块（销售面积67.55万平方米），多销售19.3万平方米。“刚需”盘销售多集中于浦口、栖霞、建邺和六合四区，四区90平方米及以下住宅销售面积118.53万平方米，占南京市90平方米及以下住宅销售总量的71.4%，栖霞区在“刚需”盘中位列第一（销售达37.92万平方米）。

主要特点

房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。

具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

多样性

房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。

双重性

由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。

不平衡性

房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

股票市场

房地产市场不是一个全国统一市场，而是一个分散的、区域性分割的市场。中国地域辽阔，各地发展极不平衡。每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异，决定各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因而中央不可能像调节股票市场那样，直接调节区域性的房地产市场。房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分。

房地产业是政府监管最严的行业之一。因为政府控制土地，它通过土地供应和城建规划，把住房发展纳入其中，从而直接控制该地区的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建造、验收到销售，几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。显然，对房地产市场的微观调控已经是地方政府的职责范围。

调控作用

第一，政府的职责在于制定科学的能够有效保护竞争的规则。

房地产市场既具有普通商品市场运行的一般特征，又具有土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性，以及受地理位置影响等特殊性。

此外，中国房地产进入市场交易的时间较短，不到20年的时间，还处于起步阶段，房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。这些都要求尽快制定和完善中国房地产市场的相关法律制度，既防止垄断，又防止过度竞争；既促进房地产市场快速发展，又有效地防止其盲目性，以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序运行。

第二，由于中国的房地产市场还处于发育的初期阶段，政府的主要职责就是要保护房地产市场，促进房地产市场的正常发育。

中国房地产市场表现的不成熟性和诸多幼稚性，大多与市场发育不成熟有关，因此，政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的发育，而不能将它一棍子打死。当然，政府保护和引导房地产市场的发育，并不意味着政府要直接参与或代替市场，而是要保持政府的独立性。

如果政府直接参与市场，就难以保持其公正的“裁判员”身份，就难以制定公正客观的规则和制度。不少地方政府热衷于搞经营城市。经营城市本身无可厚非，但一些政府借经营城市之名，实则行开发房地产之实，或站在开发商的立场上搞旧房拆迁、圈占农民土地，再加上长期以来，中国的土地实行批租制，没有采取公开的竞价招标制度，导致土地市场的混乱，因此，也需要转变政府职能。

第三，充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。

在一般情况下，政府调控市场，主要是运用经济手段，经济手段需要通过具体的经济政策来实施，包括财政政策、金融政策等。从中国房地产市场的供给和需求总量来看，价格上扬表明房地产总量处于供不应求的状态。

要抑制价格的过快上涨，一方面要加大开发力度，增加供给；另一方面，要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求，而是要控制以投机或炒作为目的的需求。

在市场经济条件下，即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制，也不宜采取行政办法，而是要充分运用经济手段，如提高房贷利率，课以较高的税率，从而增大投机成本，减少投机性需求。

从房地产市场的供求结构来看，中国存在着结构性失衡。一方面，有大量住宅卖不出去，空置率越来越高。据统计，中国积压1年以上的商品房面积超过了1亿平方米。另一方面，经济适用房严重供不应求。

房地产开发商为了获得丰厚的利润回报，对开发大面积的高档商品房乐此不疲，对小面积的经济适用房则不感兴趣。要解决结构性失衡，就需要增加开发商开发经济适用房的比例，而且严格限制以经济适用房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。

因此，可采取对建设经济适用房征收较低的税率，对修建豪华住宅要征收高额税率；对购买普通商品房征收较低税率，对购买豪华住宅则征收高额税率。

第四，将对经济适用房的“暗补”改为“明补”。中国采取先补贴开发商并要求以较低价格卖给中低收入家庭的方式开发经济适用房。

其结果，要么是开发商不执行政府的规定，私自抬高价格，以普通商品房的价格卖给需求者；要么富人跻身其中，享受不该享受的优惠政策，不少地方已经出现一些家庭拥有多套经济适用房的现象，就是明证。要解决经济适用房的错位现象，就需要将“暗补”改为“明补”，由补给开发商转变为直接补给中低收入者群体，中低收入者家庭可以完全按照市场价格购买住宅。

第五，要及时准确地发布房地产市场信息，推进国有房地产企业改革，以避免盲目投资。

在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时发布信息，以便企业能够准确掌握信息，作出决策。同时，房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反应，政府对市场的调控就会失效。

中国的房地产投资中相当多属于国有企业，而国有企业由于产权改革不到位，法人治理结构不健全，激励和约束机制缺失，对于盲目投资所产生的损失可以不负责任，因而必然对市场信号反应迟钝或没有反应。

从民营投资主体来看，他们往往更多地注重短期利益，缺乏长远的眼光，在一定程度上产生了盲从行为。因此，要建立房地产投资主体对政府信号的灵敏反应机制，就需要深化国有和民营房地产企业的改革，建立现代企业制度。

易涨难跌

财经证券评论员郭施亮发表评论指出，一般而言，房价是由土地价格和建筑物价格构成。对于土地价格，我们不由自主就会联想到土地出让金。先给大家看两组数据，一组是4月份的财政收入情况。

另外一组是4月份的土地出让金收入情况。根据数据显示，4月份中央财政收入为5357亿元，同比下降2.2%。而地方财政收入是6074亿元，同比增长14.7%。另外，有资料显示4月一线城市的土地出让金同比上涨11.2%，此增速明显扩大。

以前期的国五条为例，当时条款中明确大幅提高首套贷款利率以及对出售自有住房按照转让所得的20%计征。然而，从今年三月下旬各地方颁布的细则措施来看，仅有北京勉强执行上述的条款，其余城市基本没有有效执行。可见，当前中国房价出现易涨难跌的格局主要受到两大因素的影响，其一是各项调控政策基本不会有效执行；其二是地方对土地出让金依赖严重，无法自拔。