工业用地(独立设置的用地)

波力 — Mon, 28 Nov 2022 13:26:50 +0000

工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地的布置直接影响到城市功能结构和城市形态。在城市总体规划中，重点安排好工业用地，综合考虑工业用地和居住、交通运输等各项用地之间的关系，使其各得其所是十分重要的。每年12月底前，由市、县国土资源局会同同级发改委、经信委、规划、建设、环保等行政主管部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策、土地利用年度计划、土地储备规划和年度实施计划等要求，编制下一年度建设用地出让计划，报市、县人民政府批准后公布执行。

简介

工业是现代城市发展的主要因素。大规模的工业建设带动原有城市的发展，使得许多传统城镇进入现代城市的行列，如上海的安亭镇，由于大众汽车厂的投资建设而成为全国著名的汽车城，浦东金桥镇随着出口加工区的开发建设成为知名的现代工业区；大型的工业企业也可促进新城市的产生，如随钢铁工业建设而建立的包头市，随石油开采和石油化学工业发展建立的大庆、金山卫，随汽车工业发展建立的十堰，随化肥工业发展建立的金堂、纳溪、枝江等。

工业能提供大量就业岗位，是构成城市人口的主要部门。工业发展也带动了其他各项事业的发展，如市政公用设施、各种交通运输设施、配套工业以及各项服务等都获得相应发展，以保证生产的顺利进行。城市，尤其是中心城市的工业发展和兴盛还包括它自身在内许多城市第三产业的基本支撑，城市工业的衰落会同时带来第三产业的衰落。城市工业用地的扩展也直接影响着第一产业用地，并与整体城市产业结构变迁密切相关。

工业的布置方式在相当程度上影响城市的空间布局。工业需要大量的劳动，并产生客货运量，它对城市的主要交通的流向、流量起决定影响。任何新工业的布置和原有工业的调整，都会带来城市交通运输的变动。

许多工业在生产中散发大量废水、废气、废渣和噪声，引起城市自然环境生态平衡的破坏和环境质量的恶化。

工业给城市以生命力，使城市发展、壮大，并富有生气，但同时也给城市带来各种问题。城市规划的任务在于全面分析工业对城市的影响，使城市中的工业布局，既满足工业发展的要求，又有利于城市本身健康地发展。

工业区

按照专业化协作原则改组工业，可大大节约用地和建设投资，最大限度实现原料和

“三废”的综合利用，改善城市的卫生状况，更重要的是便于采用先进的工艺设备、提高生

产的自动化程度，从而大大提高劳动生产率。工业的统一布置，也能使建筑布局完整，从

而改变工业区的面貌。

工业协作的几个方面

（1）产品、原料的相互协作：产品、原料有相互供应关系的厂，宜布置在同一工业区

内，以避免长距离的往返运输，造成浪费。如上海石油化工总厂中，化工一厂、化工二厂

为附近其他厂提供原料。

（2）副产品及废渣回收利用的协作：能互相利用副产品及废渣进行生产的厂可布置在

同一工业区内，如磷肥厂和氮肥厂之间的副产品回收利用。

（3）生产技术的协作：有些厂在冶炼和加工的生产过程中需两个以上厂进行技术上的

协作，这些厂要尽可能布置在一个地区内，如汽车，拖拉机工业体系，动力工业体系等。

（4）厂外工程协作：工业区内的工厂，厂外工程应进行协作，共同修建铁路专用线、工

业编组站、给水工程、污水处理厂、变电站及高压线路，能减少设备、设施，节约投资。

（5）动力设施的协作：工业区内可统一修建热电站、煤气发生站及锅炉房等动力设施。

（6）备料车间及辅助设施的协作：一般工业均有铸工、锻工及热处理等热加工车间、也

有机修、电修、木工等辅助车间，如各厂自成一套，往往因生产任务小，使设备不能充分

利用，生产技术不易提高，建筑分散。如将几个厂的这类设施集中修建，既可节约投资，又

可提高设备利用率，降低生产成本，提高产品质量。

（7）地方工业部门的协作：地方工业部门可以建立卫星厂和服务性厂为该地大厂服务，

为大厂提供各种半成品及零件，利用大厂的边角废料生产各种日用品，充分利用废料增加

生产。

（8）厂前建筑的协作：可联合修建办公室、食堂、卫生所、消防站、车库等以节约用地

和投资。

工业区的组织

在城市发展战略层面的规划中，要确定各种不同性质的工业用地，如机械、化工、制

造工业，将各类工业分别布置在不同的地段，形成各个工业区。工业区应该有一个统一的

规划，区内布局应紧凑，各厂不应自成一套、各自为政，要注意节约用地。

3.工业区的组成

①生产厂房；②仓库；③动力及市政设施；④维修与辅助企业；⑤综合利用和加工工

业；⑥运输设施；⑦厂区公共服务设施；⑧科学实验中心；⑨卫生防护带。

4.工业区规模

工业区的规模随着城市的性质，工业的内容、性质，工业区在城市中的分布、组成，以

及建设条件和自然条件的不同而有所不同。工业区规模过小，则无法提高各种设施的协作

程度；工业区规模过大，则造成交通运输和污染的集中。因此，在城市中组织工业区应注

意研究其合理规模。

工业用地的布置

工业用地的布置直接影响到城市功能结构和城市形态。在城市总体规划中，重点安排

好工业用地，综合考虑工业用地和居住、交通运输等各项用地之间的关系，使其各得其所

是十分重要的。

1.工业的分类

按工业性质可分为冶金工业、电力工业、燃料工业、机械工业、化学工业、建材工业

等，在工业布置中可按工业性质分成机械工业用地、化工工业用地等等。

按环境污染可分为隔离工业、严重干扰和污染的工业、有一定干扰和污染的工业、一

般工业等。隔离工业指放射性、剧毒性、有爆炸危险性的工业，这类工业污染极其严重，一

般布置在远离城市的独立地段上。严重干扰和污染的工业指化学工业、冶金工业等。这类

工业的废水、废气或废渣污染严重，对居住和公共设施等环境有严重干扰，一般应与城市

保持一定的距离，需设置较宽的绿化防护带。有一定干扰和污染的工业指某些机械工业、纺

织工业等。这类工业有废水、废气等污染，对居住和公共设施等环境有一定干扰。可布置

在城市边缘的独立地段上。一般工业指电子工业、缝纫厂、手工业等。这类工业对居住和公

共设施等环境基本无干扰，可分散布置在生活居住用地的独立地段上。

2.工业用地在规划建设用地中的比重

工业用地在城市建设用地中占有一定的比重，一般以占城市建设用地的1500//'25万为

宜；但拥有大中型工业企业的中小工矿城市，其工业用地占城市建设用地的比例可大于

25%。

规划人均工业用地面积指标一般在10}–25m2之问，但拥有大中型工业项目的中小工

矿城市，其规划人均工业用地指标可适当提高，但不宜大于30mZ。特大城市，由于城市总

用地紧凑，工业用地面积大致在18m/人以下。

3.工业在城市中布置的一般原则

城市中工业用地布置的基本要求应满足为每一个工业企业创造良好的生产和建设条

件，并处理好工业用地与城市其他部分的关系，特别是工业区与居住区的关系。其布置的

一般原则如下：

（1）有足够的用地面积；用地基本上符合工业的具体特点和要求；减少开拓费用，有

方便的交通运输条件；能解决给排水问题。

（2）职工的居住用地应分布在卫生条件较好的地段上，尽量靠近工业区，并有方便的

交通联系。

（3）工业区和城市各部分，在各个发展阶段中，应保持紧凑集中，互不妨碍，并充分

注意节约用地。

（4）相关企业之间应取得较好的联系，开展必要的协作，考虑资源的综合利用，减少

市内运输。

4.工业在城市中的布置形式

工业在城市中的布置，可以根据生产的卫十类别、货运量及用地规模，分为三种情况：布

置在远离城区的工业、城市边缘的工业和布置在城市内和居住区内的工业。

对工业的各种特点，如原料来源、生产协作、运输、能源、水源、劳动力、有害影响

等进行全面分析，确定影响工业用地布置的主要因素，将各工业用地布置在城市的不同地

段。特别要指出的是，各类工业又有许多不同特点，在市场经济条件下必须按照城市发展

战略，保证多种产业发展的弹性可能，才能使布局真正科学合理。捷克建筑研究院编制了

不同性质的各类工业在城市中常设位置及适宜位置表（表4-4-4）和纺织、服装、制革工业

厂址决定因素以及工业在城市中之适宜位置的表格（表4-4-5），后表说明了同类工业决定

厂址的因素亦不相同。

（1）布置在远离城一市和与城市保持一定距离的工业

由于经济、安全和卫生的要求，有些工业宜布置在远离城市的地方，如放射性工业、剧

毒性工业以及有爆炸危险的工业。有些工业宜与城市保持一定的距离，如有严重污染的钢

铁联合企业、石油化工联合企业和有色金属冶炼厂等。为了保证居住区的环境质量，这些

厂应按当地最小额中的风向布置在居住区的上风侧，工业区与居住区之间必须保留足够的

防护距离。对城市污染不大的工业、规模又不太大时，则不宜布置在远离城市的地段；否

则由于居民人数有限，公共设施无法配套，造成生活上的不方便。

（2）布置在城市边缘的工业区

对城市有一定干扰污染、用地大、货运量大、需要采用铁路运输的工厂应布置在城市

边缘，如某些机械厂、纺织厂等。这类工厂有着生产、工艺、原料、运输等各方面的联系，

宜集中在几个专门地段形成不同性质的工业区。

按城市规模的不同，城市中可设一个或多个工业区，分别布置在城市的各处。规模较

小的城市有时只有一个工业区，往往形成高峰交通流量集中在通往工业区的道路上（图4-4-24）。

城市中能够形成两个工业区时，则可将工业区布置在城市的不同方向，如将工业组成

为不同性质工业区，按照其产生污染的情况布置在河流上、下游或风频最小的上、下风向

位置。这种布置方式既有利于减少工业对环境的污染，又有利于组织交通，缩短工人上下

班的路程，但在布置时应注意不妨碍居住区的再发展。

城市工业区往往沿放射的对外交通线路布置，使工业区与居住区交错。这种布局要注

意，如果工业区按当地最大频率的风向位于居住区的上风侧时，工业区与居住区之间要有

足够的防护距离，并应注意随城市发展有开辟环路进行横向联系的可能。

（3）布置在城市内和居住区内的工业

基本没有干扰污染、用地小、货运量不太大的工业可布置在城市内和居住区内。这类

工业包括：

1）小型食品工业：如牛奶加工、面包、糕点、糖果等厂。

2）小型服装工业：如缝纫、服装、刺绣、鞋帽、针织等厂。

3）小五金、小百货、日用工业品、小型服务修配厂：如小型木器、藤器、编织、搪瓷

等厂。

4）文教、卫生、体育器械工业：如玩具、乐器、体育器材、医疗器械等厂。其中机械

与半机械操作、对外有协作联系、货运量年达3000–4000t、有噪声、有燃物和微量烟尘、

用地达30hm“左右的中小型厂（食品厂、粮食加工厂、纱厂、针织厂、木材加工厂、制药

厂、机械修理厂、无线电厂等）、则应布置在城市内的单独地段。这种地段形成的街坊应靠

近交通性道路，不宜布置在居住区内部。

对居住区毫无干扰的工业为数不多。一般的工厂都有一定的交通量和噪声，由于工厂

规模较小，布置得当，可以使居住区基本上不受影响。

5.工业用地布局与城市的关系

（1）工业用地与居住用地的位置关系

工业用地与居住用地的位置，一般有三种布置形式：一是工业用地与居住用地平行布

置，这种布置方式的优点是：工业区和居住区相应呈带形发展，互不干扰，工业用地与居

住用地的关系较好。另一类是工业用地与居住用地垂直布置，这种布置方式的优点是：工

人上下班不为工业区内铁路线所隔断；热电站、热加工车间及排出有害物质的车间离居住

区远一些，不排出有害物质的车间可离居住区近一些，这样可以减少防护带宽度，节省建

设费用。这种布置方式对占地面积较小的工业区较为合适，但对于占地面积大的工业区，采

用这种布置方式就会增加工人上下班的距离。第三种是混合布置方式，它既有平行布置的

优点，也具有垂直布置的长处，是比较常用的一种形式（图4-4-25）a

（2）工业用地布局与城市总体布局的关系

工业区在城市总体布局中有如下几种布置方式：

1）工业区包围城市工业区分散在城市的周围，并按工业性质和污染程度，均匀地、

合理地布置在城市的四周；城市内部有若干工业小区和分散的工业点。这种布

置形式可以避免工业的大量运输对城市的干扰。但由于工业将城市包围，城市用地没有留

出缺口，使城市没有发展余地，或者城市发展后又形成新的工业包围区，造成相互干扰的

局面。

2）工业区与其他用地呈交叉布置工业区布置结合地形，与其他用地呈间隔式交叉布

置。这种形式有利丁充分利用地形，并根据工业企业不同的污染情况，分别考

虑风向和河流上下游的关系，可将对水体污染严重的工业区根据河流流向布置在城市下游，

废气污染严重的企业按当地最大频率的风向布置在城市下风向，使各工业企业各得其所。但

这种布置形式也要注意组织好交通，否则相互穿越，形成相互干扰。

3）组团式布置在城市总体布局中，根据规划布置意图将城市组成几个规划分区，每

一分区组团中既有工业企业，又有居住区，使生产与生活有机地结合起来，如图4-4-280

4）群体组合式布置在工业用地布置中，有的将工业用地分为市区工业用地、近郊工

业区、远郊工业区等，而使城市形成群体组合的城市形态。有的中、小城市以一城多镇组

合形式来布置工业用地。图4一4一2为南通市总体布局示意，为一城二镇形式，除母城工业区

布置较多外，在唐闸形成以棉纺工业为主的工业区，在天生港形成以电力工业为主的工业

区。

（3）工业用地布局对城市用地形态的影响

1）工业地带随着现代化大工业和工业联合化的趋势，城市化程度越来越高。某些地

区，由于交通、消费、资源等有利条件.工业大量集中，城市之间几乎连成一片，这就形

成了新的城市形态，即工业地带或称城市集聚区。如美国东北部大酉洋沿岸北起波士顿、南

至华盛顿、东起纽约、酉至芝加哥的巨大城市带，就是在开发资源，建立工业区，集中发

展交通运输、商业、金融、服务业的基础上，形成的庞大的工业地带。

再如口本，由于资源贫乏，工业原料大多来自国外，因此大型工业企业都沿海布置。目

前东京与南面的横滨连成片，形成京滨工业地带；往东向千叶县发展，成为京叶工业地带；

东北向茨城发展，是鹿岛工业区。东京附近地区已形成了巨大的东京首都圈工业地带；该

地区主要工业是钢铁、石化、机械等，职工和产值都占了日本全国的1/30

图4..1_29为德国鲁尔工业地带。鲁尔区是以采矿业为基础形成的著名工业地带，这里

煤炭资源丰富，工业用水充足，水陆交通方便，就近还可利用洛林的铁矿石，工业发展条

件十分优越，现拥有煤炭、钢铁、机械、电力和化工等工业部门，工业产值占前西德工业

总产值的4000，是前西德的工业心脏，也是欧洲重要的工业中心。鲁尔区内，大小城镇鳞

次栉比，城镇之间距离只有几公里至几十公里，包括8个大城市区，十几个10-}-100万较

大的中心城市。

中国的辽中地区，京、津、唐地区，沪一宁地区工业基础较好，随着今后工业的发展，

也将会有形成工业地带的趋势。

2）组合城市从20世纪50年代起，中国已开始注意到控制大城市的问题，比较有计

划地、由近及远地发展市郊工业区、卫星城镇，形成以母城为中心的组合城市。

图4-4-30是上海市组合城市示意图。上海市从50年代开始由近及远，逐步开辟了吴

淞、五角场、桃浦、槽河径、长桥、高桥等6个近郊工业区和嘉定、安亭、松江、阂行、吴

径、金山卫、宝山等7个远郊卫星城镇。这些工业区和卫星城镇既有工业又有生活居住区，

对于促进生产发展，调整城市布局，合理分布工业，控制市区规模等方面都起了一定的作

用。使上海市从一个单一城市，逐步向群体组合城市发展。

3）多功能综合区和带形城市随着城市现代化的进程，对生产和生活又有了新的要求；

多功能的综合区和多心开敞的带形城市的规划思想有了发展。

图4-4-31是多功能综合区和带形城市示意。在带形结构中的每一个综合区既有生产又

有生活，形成一定规模。这种城市形态，便于逐个建设，比较机动灵活。在道路布置方面，

中心部分可以以生活性街道相联结，边缘地带有交通性干道或铁路通过，以解决工业生产

的交通运输问题。

交通运输

工业用地的交通运输条件关系到工业企业的生产运行效益，直接影响到吸引投资的成败。工业建设与工业生产多需要来自各地的设备与物资，生产费用中运输费占有相当比重，如钢铁、水泥等工业生产运输费用可占生产成本的150a^//'4000。在有便捷运输条件的地段布置工业可有效节省建厂投资，加快工程进度，并保证生产的顺利进行。因此，城市的工业多沿公路、铁路、通航河流进行布置。各种运输方式的建设与经营管理费用均不相同，在考虑工业布局时，要根据货运量的大小、货物单件尺寸与特点、运输距离，经分析比较后确定运输方式，将其布置在有相应运输条件的地段。在工业中可采用铁路、水路、公路或连续运输。

铁路运输

铁路运输的特点是运量大、效率高、运输费用低，但建设投资高，用地面积大，并要求用地平坦。因此只有需大量燃料、原料和生产大量产品的冶金、化工、重型机器制造业，或大量提供原料、燃料的煤、铁、有色金属开采业，有大量向外运输，或只有一个固定原料基地的工业，才有条件设铁路专用线。一般要求年运输量大于10万t或单件重量在5t以上，有体形很大及有可燃气体、酸等不允许转运的货物才可铺设。内部采用铁路运输的工厂要布置在坡度小于2%的用地上。在山区建厂时坡度较大，可将各厂如钢铁企业的炼铁、炼钢、轧钢等布置在标高不同的台地上，台地高差要符合运输要求，如地形坡度较大，两台地间必须保持较大距离，否则需采用折角运输。采用铁路运输的工业企业用地要布置在便于接轨的地段。把有关工业组成工业区，统一建设铁路运输设施，可以提高专用线的利用率，节约建设投资

水路运输

水路运输费用最为低廉，在有通航河流的城市安排工业，特别是木材、造纸原料、砖瓦、矿石、煤炭等大宗货物的运输应尽量采用水运，但应注意在枯水期和冰冻期解决运输的途径。是否需要转运，转运量大小，转运是否方便，对能否采用水运影响很大。只有在转运量不大、转运方便的情况下，水运的优越性才能充分发挥。采用水路运输的工厂要尽量靠近码头。

公路运输

公路运输机动灵活、建设快、基建投资少，是城市的主要运输方式。为此在规划中要注意工业区与码头、车站、仓库等有便捷的交通联系。当利用现有公路进行运输时，沿途必须经过的公路构筑物和桥涵要能满足最大和最重产品或原件通过的可能。

连续运输

连续运输包括传送带、传送管道、液压、空气压缩输送管道、悬索及单轨运输等方式。连续运输效率高，节约用地，并可节约运输费用和时间，但建设投资高，灵活性小。城市中布置下业用地时，对运输条件的考虑随工业规模大小不同而不同。中小型工业，货运量小，投资少，为了迅速上马，尽可能利用原有运输设施；这些工业要靠近铁路接轨站、码头、公路进行布置。大型联合企业货运量大，往往超过原有运输设施的运输能力，建厂时必须开辟新的线路，增建新的运输设施。这些工业的安排要注意满足修建的运输设施的基本条件，特别是大型港口的自然条件。工业区的运输方案应考虑各种运输方式互相联系，互相补充，形成系统，并避免货运线路和主要客运线路交叉。

加强工业用地出让工作的通知

各市国土资源局，各开发区土地分局：

为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发31号）、《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发101号)，进一步深化我省土地使用制度改革，充分发挥土地市场机制配置土地资源的作用，提高土地集约利用水平，充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，促进我省经济社会平稳发展，现就进一步加强我省工业用地出让工作通知如下：

一、凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须以公开出让方式出让。

二、工业用地出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划。每年12月底前，由市、县国土资源局会同同级发改委、经信委、规划、建设、环保等行政主管部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策、土地利用年度计划、土地储备规划和年度实施计划等要求，编制下一年度建设用地出让计划，报市、县人民政府批准后公布执行。

三、工业项目用地招拍挂出让，由市、县国土资源局组织实施，市、县发改委、经信委、规划、建设、环保等相关部门配合做好职责范围内的工作。

四、各市、县国土资源管理部门要根据国家有关规定并结合本地实际，在今年年底前建立工业用地预申请制度。根据批准的国有土地使用权出让计划和供地进度安排，对列入市、县土地出让计划的工业用地，要及时将具备出让条件地块的位置、面积、产业要求、使用年限、土地使用条件（功能分区）等信息向社会发布，接受用地申请。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息要同时在中国土地市场网上公布。

五、单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可提出用地预申请。各市、县国土资源部门接到申请后应尽快组织市、县发改委、经信委、规划、建设、环保部门分别就项目是否符合国家和地方产业政策，是否符合城市规划，工业产业布局规划，以及是否符合国家及地方环境保护要求提出意见。对符合要求且其承诺的土地价格等其他条件符合国家有关规定。市、县国土资源局可与预申请人签订用地预申请协议书并根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位、个人、必须参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。

六、各地要严格执行国土资源部下发的《全国工业用地出让最低价标准》及《工业项目建设用地控制指标》与相关工程项目建设用地指标。不符合要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减。同时要规范工业项目用地合同管理。编制工业项目供地文件和签订用地合同时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任。工业项目行业门类多，对产业政策、环保标准、产业布局结构和生产技术水平要求高。各级国土资源管理部门要在坚持工业用地招标拍卖挂牌出让制度的基础上，充分考虑工业用地的特点，落实好工业预申请制度，以服务全省经济转型发展、跨越发展战略的实施。

关系

城市中劳动人流是最大客流，为减少客运交通消耗，节约人们在路途上花费的精力和时间，要求工业区与居住区距离近便。一般工业区与居住区的距离以步行不超过30分钟为宜。但当前有的工厂规模很大，厂区本身往往长达数公里（如上海石油化工总厂厂区长途7km），应组织安排交通工具。根据北京市调查资料，步行上班距离，一般在lkm以内的占70%,1.5km以内的占86%，时间约15分钟左右；当距离加大至5^}6km时，多以自行车为交通工具，时间约需26分钟；当距离为9km以上时，则多乘公共汽车、电车上下班。

由于每个家庭的劳动人口很难同时在一个部门或同一地区工作，即使在工业区同时修建了相应居住区，上下班交通也较复杂，而且交通复杂性随城市规模的扩大而增加。因此，在规划中，主要应着眼于均衡分布工业区，减少单向高峰交通量。

工业用地